中原2011年深圳益田大运城邦二期形象定位.pptVIP

五、一期销售策略思考 一期销售思考—— 按照既定计划，一期八月份实现清盘，全力备战二期 6月- 8月预计整体大势难以有较大起色，市场由政策观望期进入消化期，不容乐 观，而一期剩余销售量庞大，销售压力大；且仍有部分单位与二期形成内部竞争 目前一期价格在龙岗抑或是东莞无太大的优势，但项目亦不适宜在此时对价格作 太大调整，以免与二期形成对比，影响二期的溢价 一期销售关键—— 不仅走一期的量，还要带动二期的量 走量 不降价 不仅不降价，还要实现二期的高溢价 五、一期销售策略思考 一期销售策略—— 量贩式销售 量贩一词，最早来源于日语，是大量批发的意思。量贩式KTV现在在特指大规模集成的并且较大的娱乐场所，如量贩式ktv 量贩式购买=大宗购买 =省钱购买 将一期与二期捆绑起来，量贩式销售，同时解决两期的销售问题 五、一期销售策略思考 量贩式销售建议一 凡购买二期单位的客户，同时再购买一期单位，可以享受第二套单位8折优惠 说明： 借一期热销局面带动二期销售及价格； 活动折扣待定，以体现买多套可获大折扣的量贩式优惠； 客户所购二期单位建筑面积必须大于一期单位； 主要针对购买父母房的客户，大社区群居的现象非常普遍，很多客户不愿意与父母同住一屋，但是又能希望同在一个社区互相照应；买二期捆绑一期，可以借二期的销售带动一期，同时又能很好地带动一期的尾盘小户型的销售 五、一期销售策略思考 量贩式销售建议二 凡购买一期剩余单位的客户，再购买一套一期单位，可以享受第二套单位9折优惠，购买第三套一期单位，可享受8折优惠 说明： 借一期热销局面带动二期销售及价格 活动折扣待定，以体现买多套可获大折扣的量贩式优惠，但不能低于第一种方案的8折，不将销售压力转移到二期 主要撬动一期大量投资客户的重复再购买以及老带新 综合分析大盘发展阶段，对比一期整体定位； 综合分析周边竞争项目整体定位及竞争优势； 第一部分结论： 中原的大盘观认为，二期，项目应利用启动的市场，注重产品力的开发 二期的核心竞争优势为集大成的配套设施，有利于项目的重新破局 项目篇—市场变局下的项目认知 1 “易”思维与“易”营销 ——大运城邦二期定位及营销执行专案回顾 客户篇—市场变局下的客户认知 2 综合分析竞争项目新政前、后客户变化情况，得出：新政后，成交主要以刚性需求的买家为主； 刚性需求买家比投资客更关注项目自身给他们带来的超高性价比 第二部分结论： 市场剧变下的客户发生变化，能存活的需求量只落在功能强大的（性价比高）项目身上 在客户整体关注面转变情况下二期的形象定位应该避虚就实，从机会导向转为价值导向 针对本项目核心竞争价值，项目组提出二期整体推广应以下原则进行（明线：一站式集成配套，生活一步到位；核心诉求：“运动+教育+商业”配套；暗线： 高性价比） 第三部分结论： 新政下，二期应转换整体推广思路，以“集所大城·一步之美”作为整体推广形象，主诉项目核心价值——“运动+教育+商业”配套 定位篇—客户需求的项目形象定位 3 在“变易”主线下，二期整体推广策略为： 诉求重点落在项目的完善配套上，强调配套的集约和一站式 轻推广，重公关、以运动为主线的事件营销 减少费用高昂的大众媒体，开拓新推广渠道 营销篇—“易”思维与“易”营销 4 二期整体推售策略： 受新政影响，后市走向乐观程度不强，因此将以“安全走量”为第一推售原则； 根据2011年二期整体目标，并以市场典型项目为参照，建议2011年二期共需推售约700单位，以两批进行推售 根据市场竞争、项目自身竞争及项目总体户型分类三大方面综合分析，最终得出2011年推售计划。 在“变易”主线下，提出二期整体销售策略为： 坚守“买方市场、客户为王”原则； 结合中原资源，提出蓄客、引客、留客、稳客、杀客5大利剑 推售篇—二期推售及销售策略建议 5 狂沙吹尽，愈见真金 中原有信心！ 2008年 缔造逆市飘红神话 深圳湾臻品艺墅—富力曦湾 全球贵重资产—鸿威海怡湾 尺度大宅—君汇新天 奢华重心—皇庭港湾 深圳湾空中街院HOUSE—颐安阅海 亚洲天工名宅—三湘海尚 都市综合体—宝能太古城 深圳湾稀有别墅群落—卓越维港 2009年 创造深圳湾量、价传说 2011年 再次颠覆逆市思维 2001-09年深圳中原连续九年位处行业翘首 2001年代理楼盘48个,占整体市场份额13%,占代理市场20%,均位居第一 2002年代理楼盘59个.占整体市场份额16%,占代理市场26%,均位居第一 2003年代理楼盘66个,占整体市场份额20%,占代理市场29%,均位居第一 2004年代理楼盘68个,占整体市场份