同致深圳市后海项目市场研判及物业发展建议.pptVIP

后海项目市场研判及物业发展建议 谨呈：深圳市三新房地产开发有限公司 高端市场竞争激烈，各资源大盘纷纷浮出水面 南山大盘主打资源牌 大深圳湾沿线项目占多数，且价格一路攀升 地产宏观政策 地产宏观政策 关内关外豪宅市场平分秋色； 关内豪宅片区竞争加剧； 南山资源大盘纷纷浮出水面； 大深圳湾沿线项目价格迅速攀升； 项目的直面竞争主要来自周边片区； 片区规划前景良好； 宏观政策对房地产豪宅市场的打压，项目谨慎定位。 项目整体形象定位 结合前面的市场分析、地块分析和项目竞争力分析，确定本 项目整体形象定位为： 位于深圳湾片区 充满现代滨海时代精神的 高品质舒适社区 户型定位——户型定位结论 客户定位——趋势：战略选择下的客户增长点 客户定位——现状客户特点 区域内主流项目客户特点： 1、多次置业客户：区域内外的在税务、国土、交警、公安系统工作的公务员，能承受较高的房价，未来可能增长的财富潜力很大。需求大三房和四房。 2、成熟型客户：科技园区的高级白领高收入群体（家庭年收入50万元以上）， 受教育程度多较高，有较高的欣赏能力，能为品质及物质之外的东西付出更多代价。未来对房价增长的承受能力较强。需求三房、四房。未来客户的量会增加。 3、本地个体私营业主。购买力相对较强，和生活状态有关，投资置业时较为理性。能承受相对较高的房价，但在选择时考虑、比较的因素较多。需求四房以上（投资）。 区域外高端项目客户特点： 1、片区内工作有商旅行要求的外籍人士； 2、追求高居住舒适度、稀缺资源、品味文化的国内高收入群体（中产阶层）。需求大户型用于休闲渡假。如北京、四川、成都等地的高收入者，未来客户量会进一步增加。 价格定位——价格现状 后海片区的整体均价在2004年达到8000--9000元/㎡，且仍呈上升趋势； 价格受土地资源的减少非常明显，价格越来越高； 价格定位——价格判定 用心 钜献ProfessionalService With Heart 观点一：开发商应该以政治大局为重，建议保持目前国家舆论一致的言行; 观点二：进一步的房地产调控措施（个人按揭利率上浮，加重2、3级市场流转税，打击豪宅商品房）还将继续出台。建议开发商不要为了博取超额利润而盲目定位豪宅项目，而需谨慎面对开发项目定位; 观点三：短期炒楼将被严打，项目和企业的抗风险能力是开发商本阶段生存发展的关键，建议开发商对客户精准定位，主要考虑自用需求和长期投资市场; 观点四：旧有营销方式将在新政下成为不可能，核心竞争能力将是市场胜出的关键，建议开发商着力打造开发项目的市场竞争力，充分挖掘市场渠道，以实力赢得市场; 对于2007入市的本项目要密切关注政府出台的相关法规，规避政策风险 同致行观点 市场竞争小结 项目分析篇 项目定位篇 市场理解篇 关于同致行顾问 关于同致行顾问 策划纲领 ●占地：92746.51㎡ ●容积率：≤2.0 ●总建面：约185495㎡ ●住宅：152025㎡ ●商业：33000 ㎡ 深圳湾·低容积率·新滨海高尚大盘 项目基础指标 本项目 西部口岸 （深圳湾口岸） 项目用地分析 本项目四周临路，将受到噪音的影响，特别是科苑大道和东滨路随着西不通道的开通，噪音将会更大，相关沿街面的部分产品品质将由此而降低。 科苑大道：规划建设中的与科技园相连接的主干道； 东滨路：规划建设中的西部通道的核心城区干道； 项目环境解析 项目地块现状 工业八路 目前为招商海月花园 天骄世家等小区 建设中的西部通道港口和深圳湾风景区 外环境优越：东面是规划建设中的15公里深圳湾滨海长廊，海天一色；北面是规划中的南山经济中心，南面和西面是深圳高尚住宅域，生活设施和教育等配套十分齐全，为项目提供了良好的规划环境。 项目价值解析 属于项目二线价值区域，存在很大的噪音干扰 属于项目的款价值一线价值区域，环境安静，视野开阔程度一般 属于项目二线价值区域，存在一定的车流噪音干扰和商业人流干扰 本项目SWOT分析——6大优势（S） 区位及发展前景优势 本项目位于南山深圳湾、市场发展潜力地区，未来市场具有较高的成长性。 周边片区较为成熟 项目在深圳湾区域中紧邻南山中心区，周边相邻一些在关内较有影响力的大型住宅区，周边社区相对较为成熟，商业服务等配套相对较为完善，交通相对较为便捷。 规模优势 项目总建筑面积约19万平米，项目规模较大，一方面便于分期开发，逐步提升价值，另一方面便于统一规划，建设良好的社区环境。在周边规划建设尚不十分完全的情况下，大规模的社区也能在未来的配套完善等方面给消费者更多的信心，市场接受度更好。 景观优势 本项目的地处深圳湾核心地段，景观力、产品力与号召力令我们的项目更具竞争力。 市场进入优势 本项目作为该区域及周边市场的后行