世联2010年深圳龙岗坪山大工业区地块入市时机研判及整体定位.pptVIP

商业秘密声明 东部@优质新城 基于现状的客户定位 随着劳动分工细化，受联系的空间成本的影响，工业区企业在选址时有着向中心企业汇集的倾向，其结果产生生产集聚的效应，这就是空间极化。共青工业园区高速发展，将带来流动人口的急剧增加。 在极化过程中，其他集聚效应也开始出现，在各个极的中心必然会产生对基础设施和配套的另外一个极。共青西面经济开发区作为工业综合体存在的极，而南部高尔夫附近则成为了工业区最适合生活的地域。 全面客户策略: 新城价值突破三步曲 世界：全球经济环境恶化：资本经济层面崩塌——美次贷危机引发全球金融海啸 世界：经济未来充满较大不确定性，本轮经济危机将经历1-2年的衰退 通过对历次由于金融危机引发的实体经济的衰退研究表明，经济的走势直接与金融信贷和资本体系的开发和复苏相关； 日本90年代的经济危机和1929-1933年的经济危机都是由于政府采取了适得其反的措施，进一步了加深了对实体经济的影响； 本轮经济危机，各国采取的救助措施都旨在向各国银行注入流动性和刺激消费。因此我们可以判断，持续5年以上的经济危机发生的可能性较小。 中国：各方对中国经济的发展依然有较大信心，09年GDP预测7.5-9% 世界经济疲软估计将持续到2010年。世界经济已经快速发展了6年左右的时间，原油和农产品价格不会快速大幅回落，全球通胀的压力会持续到明年。复苏将会延迟一年。 新兴市场国家很容易受到发达经济体的影响和冲击，冲击最为严重，没有丝毫的防御能力。这些国家经过若干年发展所积累起的财富只是账户上的外汇储备，而这种储备也在美元贬值、本币升值的压力下慢慢缩水。 中国：受经济刺激措施的影响：09年经济可能出现反弹，但经济完全回暖需要2-3年时间 中国：预计经济基本面09年触底后，于2010-2011年缓慢回升 通过研究最近一次经济危机对亚洲国家的影响，类比此次经济危机对我国造成对影响。 高盛、摩根士丹利预测中国经济将在2010年开始正式好转 中金公司预测2010、2010年经济增速分别为8%和7.8%，预测中国在2011年开始好转 近年国家房地产调控政策：“反通胀”?“保增长”，相关政策全面放松 中国：第一季度固定资产投资同比增长30.5%，房地产投资增长4.9%，经济积极回复 经济基本面：09年底短暂反弹，经济恢复在2010年底--2011年间实现 全国：我国房地产市场已入价量回归期，预计成交量将于09年探底，成交价格将于10年探底 深圳尚处于价稳量升阶段，市场处于短期恢复中 深圳：08年下半年开始恢复，目前处于恢复阶段，预计地产发展与经济恢复保持同步状态 2010年上半年，深业、万科一期基本售罄，金众、振业地处偏远，中低品质，未来与本项目产生直接的竞争项目，主要是万科金域东郡二期，我们的竞争优势大于万科，又可以通过联合借势，预计万科10年下旬入市 产品组合一: 项目总投资—71123万元，建安成本占据较大比例 项目投资计划安排——投资时期大约为3.5年 项目静态盈利分析——项目净利润30024万元，税后利润率42.21%，远大于行业利润率 项目现金流量表—项目从2011年下半年开始盈利 项目动态盈利分析——项目净现值26257万元，内部收益率73.3%，动态投资回收期2.31年，项目具有可行性 产品组合二： 项目总投资—79472万元，建安成本占据较大比例 项目投资计划安排——投资时期大约为3.5年 项目静态盈利分析——项目净利润22298万元，税后利润率28.06%，大于行业利润率 项目现金流量表—项目从2013年上半年开始盈利 项目动态盈利分析——项目净现值15322万元，内部收益率23.3%，动态投资回收期3.55年，项目具有可行性 方案比较——从各项指标来看，产品组合一优于产品组合二 The end 深圳：5.1春交会全面超越08年秋交会，小趋势继续引领市场 宏观基本面-地产 观点2： 世联认为：深圳市场不同于其他市场，深圳的回暖不能代表全国，05年深圳财政收入就不依靠土地收入了，而且深圳大量的开发商都属于私营企业，遵循市场规律，05、06、07年持续增长到08年调整，市场说明了一切，世联对后世充满乐观 宏观基本面-地产 预测： 中国经济09年底触底反弹，10-11年开始恢复 深圳房地产调整速度最快，优于全国率先恢复 入市支点： 10-11年居民购买力回升 客户随着大势调整基本到位 价格和成交量更加平稳 宏观基本面 中观基本面 本区域vs坪山老城：本区域规划商务、行政中心，周未主要为居住和商务用地，农民房等老城较少，势必是高尚住宅区 中观基本面 本区域vs坪山老城：本区域配套更具城市意象，松平公园、体育中心、商务中心、会展中心；老城区只是原来基础上的跟新，没有质的变化 配套区 老城区 中观基本面 本区域重要规划实施时间2010年势必会全