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德国房地产立法对中国借鉴意义 　　摘要： 　　德国房地产立法严格而又完善，德国应对住房短缺的有效税法措施、极为严格的应对住房高额利润与暴利的法律措施，使德国在确保住房供应充足、维护住房供求平衡、平抑房价、限制和处罚住房暴利等方面独具特色，给中国房地产立法提供了有力的借鉴意义。 　　关键词： 　　住房；税法；高额利润；暴利 　　中图分类号：D9 　　文献标识码：A 　　文章编号2012 　　1德国、中国应对住房短缺的税法措施及其借鉴意义 　　1.1德国应对住房短缺的有效税法措施 　　德国在1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力、住房短缺，德国推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以逐步解决，德国政府还动员所有公司修建居民住宅，房屋建设投资全额免交所得税，甚至还提供部分建房补贴。德国联邦统计局的数字显示，2007年以来，每年新竣工的公寓数量仍保持在20万套左右，充足的供应有效地稳定了房价。德国应对住房短缺的这些税法措施在很大程度上抑制了房价的上涨，确保了住房供应充足，以达到住房的供求平衡；德国房地产在价格上的相对稳定，已经成为世界公认的事实。 　　1.2中国应对住房短缺的税法措施及德国的借鉴意义 　　中国经济的高速发展和城镇化进程的快速推进，也导致了中国出现城市住房较为短缺的现象。而中国应对住房短缺的税法措施与德国相比，则大相径庭。我国现行的房产税税收法律制度，一是以行政法规、规章条例等较低层次的法律形式予以规定的，缺乏一定的权威性和约束力；二是我国房产税法律规范均是由国务院以条例的形式发布，在执行时由国务院联合相关部门以补充规定、临时政策的形式对相关问题加以弥补，房地产税法存在缺乏连贯性的弱点；三是中国房地产法律法规及其相关规定，中国与房地产相关的税收种类繁多，主要包括：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、销售不动产营业税、土地增值税等税收项目，此外还存在名目繁多的与房地产相关的费用，例如：房地产交易费、市政公用建设费、用来新建水和供气等服务设施???等，与德国的做法相比，中国应对住房短缺的税法措施除了权威性和约束力不足、缺乏连贯性等弱点外，现行税法措施实质上给住房建设投资设立了各种税费，增加了房屋建设投资的难度，抑制了建房投资，从而使得住房供给不足，供求失衡，从而导致中国的房地产市场因需求过旺出现快速上涨。鉴于中国的这些问题和德国实施的平抑房价、确保住房供应充足、维护住房供求平衡等税法措施，笔者认为，在中国，须大幅降低房屋建设投资的税费负担，快速增加住房供应量，尽快使中国的房地产市场符合最简单的经济发展规律的要求。 　　2德国应对住房高额利润和暴利的法律措施及其对中国的借鉴意义 　　2.1德国应对住房高额利润和暴利的法律措施 　　德国制定了极为严格的法律应对住房高额利润和暴利，德国法律对房产商卖房、炒房、房租中可能出现的种种高额利润或者暴利等行为予以法律严惩，对高额利润、暴利等行为的利润空间予以限制和处罚。德国政府为不同地段、不同类型的住房，确定了具有法律效力的政府指导价。德国《经济犯罪法》明确规定，如果地产商制订的房价超过政府指导价的20%为“超高房价”，地产商就构成了违法行为，购房者可以起诉，如果房价不立即降到政府指导价的范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，出售者将遭受更高额的罚款，以及最高被判处三年徒刑的刑罚。为了遏制炒房者通过炒房获取高额利润，德国法律规定买卖房屋获得盈利，要交纳15%的差价盈利税。为了遏制房屋出租者通过出租获取高额利润，德国制定了严格的租房法，租房法着重保护房客的利益，明确规定三年内房租的涨幅不可超出20%，否则构成违法；并且规定超过5万人口的城市要确定　“租房价格表”，每两年更新一次，如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则作为“房租超高”论处，会遭到巨额罚款，超出50%者则构成“房租暴利”，与“房价暴利”一样，也构成犯罪。租房法还规定自有自用房屋的出租，除缴纳不动产税外，出租获取的租金收入还应该交25%的资本利得税。 　　2.2中国应对住房高额利润和暴利的法律措施及德国的借鉴意义 　　在应对住房高额利润和暴利的立法方面，中国也有一些地方性立法尝试，但是局限于两个一线城市的立法试点和个别省份的地方性法规，全国实行的统一性立法措施还是一片空白。中国的地方性立法尝试如下： 　　第一，为了应对住房高额利润和暴利、合理调节居民收入分配、正确引导住房消费、有效配置房地产资源，中国对个人住房征收房产税进行了立法实践，2011　年　1　月，上海、重庆相继实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法