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潍坊市第三孵化器物业管理方案 第一部分物业管理思路综述 一. 写字楼特点分析 ★ 物业服务体量大、功能多 ★ 智能化程度高 ★ 区域分工明显 玻璃和金属幕墙面积大 二．项目管理的重点及难点分析 从同类项目历年来客户满意度调查调查结果及日常投诉统计分析来看，写字楼客户最不满意如下： 一、停车场的管理和服务 二、保持玻璃幕墙的清洁 三、石材的清洁和保养 四、能源控制 五、消防、安全的管理 六、商务需求、配套服务 七、与业主委员会的沟通 八、日常的安全、秩序维护工作 九、物业服务形象 三．物业管理目标承诺和服务设定 1.物业管理模式的确立 ①本项目实行经理负责制； ②客户服务中心：一站式服务（咨询接待、手续办理、物业收费、商务服务）； ③设备维护保养、绿化服务三年内由开发公司工程部、绿化公司管理。 ④管理处预算成本控制管理，做到“质价相符”的物业服务模式。 ⑤对于大堂与企业办公室门口的企业铭牌统一规格尺寸标准、统一标识、形象。 2.管理目标承诺 项目接管合同期内，利用现代化管理手段对物业进行管理 ——三年内达到“山东省物业管理示范大厦”标准。 3.物业管理服务内容设定 根据上述的物业管理项目分析和标书要求，我们对[潍坊市第三孵化器]的管理服务内容确定如下（包括但不限于）： 序号 服务项目 工 作 内 容 1 客户服务 1、大堂前台接待、咨询及指引；资料的建档及管理；1、机动车辆出入及停放的指挥和疏导； 2、大厦人员进出、租户搬迁、物品进出的验证和监控； 3、大厦重点部位及死角的安全巡视； 4、紧急情况的应急处理； 消防检查、演习、宣传、防范及救护工作；1、大厦供配电、智能化（含楼宇自控、闭路监控、防盗报警）、消防、电梯、给排水、中央空调、照明、锅炉等系统的日常维修、保养工作； 2、大厦房屋建筑、公共设施的日常维修、保养工作； 3、建筑物年度维修养护计划、月度维修养护计划的编制和组织实施； 4、编制大厦的水、电、气、热用量计划/负责水、电、气、热的定期抄录、统计、和分析/负责制定大厦的节能降消耗方案并组织实施； 4. 管理模式图 5.物业管理处组织架构 （1）客户 1）负责大堂及营业大厅的前台接待、咨询及指引； 2）负责各类服务需求及投诉的受理及跟进； 3）负责大堂值班及查询； 4）负责客户的定期回访及联谊 5）客户资料的建档及管理； 6）负责与客户的沟通协调； 7）负责协助领导、外宾到访及重大会议、活动的接待及礼仪服务 ）负责管理处的财务及收款； ）负责管理处的行政事务； ）负责管理处的档案管理； ）负责管理处后勤工作的安排。 部 1）负责公共区域及办公室的清洁、清扫和维护； 2）负责内垃圾的及时收集、清运； 3）负责内公共设施的清洁和维护； 4）负责公共区域及办公室的消杀； 5）负责雨天对主要干道和出入口及时清扫； 6）负责大堂及相关公共区域内的绿植租摆和养护。 秩序部 1）负责机动车辆出入及停放的指挥和疏导； 2）负责对进出人员进行登记、验证及传达/对租户的搬迁、物品的进出进行验证和放行/对可疑人员进行盘问及监控； 3）负责对重点部位及死角进行巡视，及时消除安全隐患； 4）负责对公共设施的完好进行检查，发现问题及时上报； 5）负责监控系统的24小时值班； 6）负责的消防检查、演习、宣传、防范及救护工作； 7）负责紧急情况的应急处理； 8）负责与公安、交管、消防等主管部门的定期沟通并建立良好的公共关系。 部 1）负责变配电、弱电、给排水、中水、热水、中央空调、电梯、消防等系统的日常维修、保养工作； 2）负责房屋建筑、公共设施、日常维修、保养工作； 3）负责各类机电设备大、中修计划的编制和组织实施； 4）负责编制的水、电、气、热用量计划/负责水、电、气、热的定期抄录、统计、和分析/负责制定玉清大厦的节能降消耗方案并组织实施； 5）负责各类外委工程的项目立项、预算编制、招标组织及施工监理； 6）负责各类工程图纸、资料的建档、保管及完善； 7）负责与供电局、自来水公司、燃气公司等社会机构建立良好的公共关系。 部 1）负责； 2）负责； 3）负责； 4）负责； 流程的运作将按照以《潍坊市普通住宅前期物业服务等级内容》二级服务水平等标准有机地结合在一起，从而使运作流程全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。 （1）内部运作 第一、建立首问责任制，所有客户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至客户满意为主，跟踪到底，决不推诿； 第二、管理资源集中，统一调度，能够最大程度满足客户的需求； 第三、全天候服务，保证客户的需求即时得到受理及解决。 （2） 对外运作流程图2.2.3 潍坊市第三孵化器管理处外部公共关系网络 1 签定委托合同 A、与总公司签署本项目前期物业委托合同； 按市物业办要求