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环环相扣 用细节铸就造价管控成果 　　 摘要：建筑工程造价是反映建筑工程成果的综合性指标。工程造价直接影响固定资产投资额的大小，制约着投资效益的好坏。本文分析了房地产业造价控制的重要性，论述力争优惠或减免报建费用，融合造价与现场工程管理，运用合法手段税务筹划等方面的举措，以供参考。 　　关键词：细节；造价管控；举措 　　中图分类号：TU723.3文献标识码： A 文章编号： 　　近年来，随着政府对房地产市场多方位的调控，房地产行业的经营成本大大增加，利润空间也进一步受到挤压；项目开发利润将来自于何方？各开发商均在进行大力提升运营能力，运用技术和资本相结合加快企业资金周转能力；把握好开发节奏，提供更加优质优价的产品及恰当的销售价格加快资金回收能力；做好合约预算与现场管理沟通减少建安成本；谋定税务筹划减少财务成本；环环相扣，用细节铸就造价管控的成果，才能提升开发利润。 　　 统缆全局，先谋后行，建立标准化产品快速开发项目，实现低成本运营，改变“事后算成本”管理模式，建立“事前控制成本”管理机制，建立畅通的信息获取和沟通渠道，建立房地产项目全过程成本管理体系，在各部门树立“向成本要效益”理念，在运行过程中对每个环节明确管控方法与制度，以动态成本月报为管控主线，以签证月报、变更月报、合同台帐、结算台帐为管控分线，以经济指标数据库、采购数据库、供应商数据库、材料数据库、招标计划台帐为管控支撑，以项目后评价为管控闭环。运用专业化、标准化、精细化管控手段，采用项目现场与集团监督管控相结合，从全局上有效把控成本。 　　从组织架构上分类，公司是一级监控，项目公司是二监控，二级监控是管理的重中之重，成本管理的权责是：公司层级的管控主责是监控合作商分判；项目的费率水平（成本水平）及工程大宗材料及设备的价格水平；同时要对工程质量、安全、进度达标情况进行综合性监控。项目公司管控主责在正确选择合作商；根据已完项目及市场经济指标库数据编制可研测算（目标成本）；组织编制预算包干价；管控现场签证（含反签证），审核结算资料完整性等。 　　从专业管控环节分类，有报建、设计、合约、预算、工程、营销、财务等专业，在各专业的成本范围内运用不同方式方法管控各环节要点。 　　一、 标准设计 整合资源 力争优惠或减免报建费用 　　1、标准设计 　　方案设计是整个项目开发成本及赢利决策的重要环节，如何确定好一个项目住宅、商业的配比；户型配比；设施配置；环境配置；风格定格，是开发过程成本形成的关键。例欧式线条的造型有特色能吸引客户群体，但费用由砼、模板、面饰等形成材料费和人工费均会对指标影响，这些要结合客户群体需求和市场能接受的售价权衡后综合考虑。 　　明确好产品风格，建立好户型、材料档次配置数据库，把产品做成标准化，加快项目复制速度，缩短项目开发周期，提高资金周转。 　　2、整合资源 　　资源整合有两个层面一个是公司内部整合，另一个层面是对社会资源的整合。把设计与报建设在同个部门整合资源，能高效地完成报建与优化设计工作，例如：如户型设计的尺寸变更造成容积率变化；地下室建造在二、三线城市一般车位只能卖10-20万，这部份是亏卖的，如何在基本满足小区使用的前提下，尽量减少地下室的面积，需设计工程师与报建员多沟通，在总图和单体施工图审查中多用心。 　　对社会资源的整合，如消防和人防报建，则尽量请与消防支队相关联单位进行检测，请他们出优化消防方案，以便能顺利通过消防检测，人防施工图请人防设计院设计，这样较易通过人防施工图审查和人防验收，而且能优化钢筋含量、剪力墙和顶板厚度，减少建造成本。 　　3、力争优惠或减免报建等费用 　　报建员不仅要熟悉报建程序还要了解施工程序和进度，报建人员要及时了解政策变动信息，在房地产行业中政策性调控力度较大，在报建这块的收费标准是调控手段之一，在报建中多达185项工作环节，对政策的动态监控是很有必要的。要调动一切可利用资源，在新政出台前打擦边球，与时间竟跑，使利润不流失。 　　报建的工作计划安排要满足项目工程进度，例项目在施工招标前要完成施工图审查；施工出±0，施工许可证要跟上；在销售解筹前要办好预售证，以减少违规罚款和融资成本。 　　二、 优选分判包干预算融合造价与现场工程管理 　　房地产开发成本由土地费、前期工程费、建安工程费、基础设施建安工程费、公共配套设施工程费、不可预见费、开发间接费、开发期间税费、营销费等，在诸多费用中，建安成本发生的时间较长，占总成本比例较大，一般在52%左右，其次是土地费13%和基础设施建安工程费10%。故建安成本是施工阶段成本控制的重点。 　　1、优选分判 　　建议通过投标竟争，合理合约分判，与实力较强的单位合作并考查选定优秀项目经理，是项目质量、安全、进度的重要保证，以减少项