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盐城商业地产发展前景及对策研究 　　摘要：盐城商业地产政府缺乏统一规划，融资渠道单一，短期供应量过大，缺乏专业人才。应科学规划，拓宽融资渠道，政府加强调控及引导，培养专业人才。 　　关键词：商业地产；发展；对策；盐城 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：Ａ 　　文章编号：1005-913X（2013）01-0033-02 　　一、商业地产的概念和特点 　　商业地产广义上包括各种非生产、居住性物业，包括写字楼、酒店、旅馆以及商业服务业经营场所等；狭义上指零售、健身、餐饮、娱乐、休闲设施等商业服务业物业形式。狭义上的商业地产是地产商、经营者、投资者和物业管理商“四合一”的整体，近两年来，我国商业地产开发呈现出大型化、规范化、订单化三大趋势，商业地产的开发在中国各大中城市突飞猛进，从规模和形态上划分主要为大型购物中心、步行街、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING　MALL和商业街，其租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2～3倍，黄金地段的价格更高。商业地产的特点主要包括：一是采取只租不售的销售方式；二是准确选址的市场定位；三是招商在前；四是良好的规划设计；五是最优化的成本控制；六是高档的物业管理。 　　二、商业地产在盐城兴起的原因 　　（一）经济增长、居民消费能力提高 　　盐城市经济保持发展的良好势头，全市生产总值由2008年的743.26亿元增加到2010年的1470.14亿元，年均增长13.3％，基本实现总量翻一番。人均生产总值从1100美元增加到2165美元。基础设施建设投资稳步增加，在2010年达到100亿元。这些数据表明盐城市正迈入一个高速发展的阶段，为商业地产发展提供了坚实的经济基础。随着经济的发展迅速，城市人口进一步增加。中等家庭的收入水平和需求偏好决定了主导的消费品品种、质量、数量和特定的功能要求。收入水平的提高必定会带动消费水平的增长，使消费品的市场容量扩大。居民生活水平显著提高，消费能力增强，带动了商业的发展，商业的繁荣必然会给商业地产的快速发展提供广阔的空间。 　　（二）国家宏观政策的调整 　　从政策角度看，近两年为了调整产业结构，保证房地产业快速平稳的发展，防止出现全国性的房地产业过热，国家发布了一系列宏观经济政策来对房地产业进行了调控。受此类政策的影响，住宅类和其它类型的房地产发展速度明显放缓，开发商随之调整了对获得的土地和资金分配，而利润率相对较高的商业地产获得开发商的青睐。 　　（三）较高的投资回报率 　　房地产投资以其稳定的回报率赢的了众多投资者的青睐。但自从国家“新政”出台以来，许多投资者在住宅类房地产市场上受挫，纷纷退出楼市。大家对住宅投资提高了防备，注意力相对来说更加倾向于波动较小的商业地产。由于商业地产并未受到“新政”的影响，与此时的住宅市场相比，其本身的稳定性和高回报率等特性立马凸显，投资者对其更加追捧。就拿盐城来说，近几年来，盐城商铺年投资率逐年增长，年投资回报率一般达到8%，高的甚至可以达到10%，如此好的回报率吸引了很多投资者的关注。 　　三、盐城商业地产存在的问题 　　（一）政府缺乏统一的规划 　　目前一些大型的商业广场，定位为Mall，但由于其建设地域都不是盐城市的商业繁荣地带，而是一个独立的大面积的购物中心，发展前景尚不明晰。白马广场就是很好的例子。一些商业地产出现冷热不均的情况，沿街店面相当繁华，而背街一面的店铺则大量闲置。还有一些商业地产项目，仅仅强调追求大，而不考虑适当、适中和与需求匹配。 　　（二）融资渠道过于单一 　　目前盐城商业地产对银行贷款依赖水平在70%～80%左右，商业地产自筹资金比例很低。2007年以来，为了防止房地产投资过快增长，也为了降低银行金融风险，国家出台了一系列宏观调控政策以便收紧银根。截至2009年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还在选择性支持外，其他股份制银行已经很少对商业地产项目发放贷款。这对依赖银行融资的商业地产来说无疑是雪上加霜，融资困难已经成为制约国内商业地产发展的重要问题。在银行对商业地产项目的贷款的发放越来越谨慎，门槛越来越高的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。 　　（三）盲目投资导致发展速度过快，短期供应量过大 　　盐城市商业地产之所以在短短几年内得到了迅猛的发展，一方面是政府政策的引导，另一方面是因为商业房地产开发利润远远高于普通商品住宅的利润。与普通商品住宅相比，商业地产售价高，盐城的商铺售价2004年最高时曾达到3～4万元/平方米。受利益驱使，盐城部分开发商只专注于商业地产，因此除了中心商业区域外，基本上每个小区都有大量配套的小区底铺。 　　从长期的角度看，盐城市商业地产还是有比较大的发展空间的。作为苏北发展较快的大市，