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谈房地产开发项目风险管理 　　【摘要】房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。许多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的浪费。本文介绍了房地产开发项目存在的主要风险，分析了房地产开发项目风险管理的有效方法。 　　【关键词】房地产；开发项目；风险管理；有效方法 　　【 abstract 】 real estate development with the risk is higher, with a long cycle and the characteristics of the process is complicated, and real estate projects with the interests of the developers not only closely linked, also affect the interests of the people. Many enterprises not ready to real estate project risk management, facing the risk of sudden appear at the raising of the foot, and cause great losses or even collapse, also to the enterprise to the society brings huge waste. This paper introduces the development of real estate project are the main risks, and analyzes the development of real estate project risk management method. 　　【 keywords 】 real estate; Development projects; Risk management; Effective method 　　中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号： 　　房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。许多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的浪费。因而做好房地产开发项目的风险管理是一个颇为迫切的课题。 　　一、房地产开发项目存在的主要风险 　　1、房地产项目投资决策阶段的风险 　　包括开发区域和时机的风险两种。房地产开发区域的风险和房地产的不可逆性以及地理位置的固定性紧密连接，加上各地区的发展不平衡，经济和政策的相差悬殊，各地房地产不同的影响因素种类及影响因素和影响程度，使得经济、政治和政策环境对于房地产的投资决策具有更加重要的意义。房地产的开发时机风险影响因素主要是周期较长，经济、政治的变化等等。 　　2、房地产项目的土地获取阶段风险 　　其中包括土地购买的风险和筹资的风险。土地的获得方式主要有协议让出和召回两种。协议让出的风险来源于开发的企业和原房产所有者的谈判过程。而召回的风险来源于成本高和利润低，若对市场的走势判断有了偏差，则会导致项目的亏损，因而其风险主要是对未来的市场判断能力。筹资的风险是典型的资金密集型的行业，大部分是依靠筹资的方式来开发建设，具有投资较大、风险较高和周期长的特点。筹资的风险主要来自于因使用借贷的资金而导致自有资金的回报盈利不确定性。 　　3、房地产在项目的建设阶段存在的风险 　　这方面主要有承包合同风险、自然条件的风险以及工期拖延的风险。承包合同风险有由于合同条款的不完善及叙述不严谨而引起的和纯合同风险两种。自然条件的风险包括如地形地势、环境气候等对施工安全的一定威胁。在房产开发建设的每个环节的时间的损失都会令工期拖延，出现工期拖延的风险。 　　4、房地产在销售阶段的风险 　　这一阶段的风险主要包括销售合同的风险、销售时机的风险以及自然灾害的风险等。 　　二、房地产开发项目风险管理的有效方法 　　1、投资决策阶段的风险防范 　　投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成数的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作： 　　（1）建立或附设企业经常性信息收集和处理机构。研究国家和区域经济政策、行业政策。对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包