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非营利组织与我国住房多元供给体系建设 　　摘要：造成我国当前住房形势严峻的主要症结之一是民间合作性质的非营利组织参与住房体系的运行没有得到足够重视，没有构建多元住房供给体系的认识和思路。而在发达市场经济国家，住房协会等非营利组织早已成为国民住房问题的重要参与主体，与政府、私营企业共同构筑起多元化、多层次、多渠道的住房供应体系。对于我国而言，积极调动民间力量、引导和扶持社会组织参与住房改革事业，将是破解住房困境、解决居住民生问题的有效途径。 　　关键词：营利组织；住房；多元供给 　　中图分类号：C913.7 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2012）10-0005-05 　　近年来，我国的住房问题非常严峻，虽然政府采取了多种治理措施，但住房供求矛盾依然十分突出，民众的住房问题依然不容乐观，这无疑需要我们认真反思。纵观发达市场经济国家的住房制度不难发现，这些国家的住房供应并不像我国只有房地产商和政府两种力量，它们还存在着非常活跃的“第三种力量”——非营利住房组织，构成为住房开发建设多元协调的局面。本文拟从分析新中国成立后尤其是改革开放以来住房制度改革的利弊得失入手，结合发达市场经济国家住房供应体系建设的普遍经验，对我国住房供应体系改革的目标模式与基本思路进行分析。 　　一、我国住房供应体系的变迁 　　新中国成立以来，我国住房供应体系的变迁大致分为三个时期：政府行政型一元式供应时期、向市场化一元式供应转化时期和“政府+市场”型的二元住房供应体系构建时期。 　　（一）政府行政型一元式供应时期（1949-1998年） 　　从1949至1998年的50年里，我国一直实行由政府供给住房、以单位制为基础的福利分房制度。个人住房完全由政府和单位（实质上仍依赖政府）负责提供，实行住房实物分配制和低租金住房制。城镇的住房建设基本由政府机关、企事业单位包揽，直接分配给本单位职工免费居住或收少量租金。住房成为国家福利体制的重要环节，政府是住房供给的唯一主体。虽然自20世纪70年代末开始进行住房制度的改革探索，如以成本价出售公房、提高房租、向职工发放住房补贴等，但直??1998年住房的福利分配体制并未根本动摇，由政府及其代理人——单位所承担的住房供应责任仍然占据绝对统治地位。 　　这一阶段由于住房的福利性质、供给的计划性且缺乏对供给的激励机制，导致住房数量严重短缺，住房质量和维修养护水平普遍较低，分房过程中的不公平与贪腐等问题较多，群众的住房难问题不仅长期无法解决，而且越来越严重。随着时间的推移，各单位建设的住房越来越多，房屋维护成本越来越大，不仅给各单位和政府财政带来了沉重负担，也加剧了新老单位负担的畸轻畸重和市场竞争上的不公平，住房供应体制与市场经济体制建设的要求日益不相适应，改革势在必行。 　　（二）向市场化一元式供应转化时期（1998-2006年） 　　1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出了“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，住房制度的重大变革由此开始。住房实物分配制度彻底终止，货币化分配全面推行，住房不再是政府负担的福利品，而是走上了商品化、社会化的发展道路，房地产业开始蓬勃兴起。 　　虽然此轮房改的初始目标是要建立“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，国家也颁布了多部条例试图继续保持政府对中低收入者居住条件的供给责任，但这些政策的落实程度很低。各地方政府出于“GDP崇拜”或缓解财政压力的目的，或明或暗地推脱保障性住房的供给责任，改革实践逐步偏离了预定目标，市场成为了居民住房的主导供给机制，住房供应体系呈现出向市场化一元式供应转化的趋势。 　　这一时期全国住房供应数量剧增，但随着经济的发展、人民生活水平和城镇化水平的提高，住房需求的增长也非常强劲，长期存在的供求矛盾不仅没有缓解，反而更加突出，成为推动房价快速上涨的重要力量。由于保障房数量有限，占住房供应总量的比重越来越低，无法平衡供求矛盾，对房价上涨的抑制作用微乎其微，加上住房市场管理机制不健全，政府对市场化的住房供应缺乏有效的宏观调控，“土地财政”又促使一些地方政府把发展房地产业作为拉动GDP增长、增加财政收入的重要措施，住房供应单一市场化的趋势愈演愈烈，催生出巨大的投机需求，造成房价飞涨，远远超出普通居民的承受能力，住房供应日益偏离以满足民众正常住房需求为主的轨道，离“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”越来越远，房地产市场的泡沫化也越来越严重，普通居民尤其是低收入群体的住房问题变得愈加严峻。 　　（三）“政府+市场”型二元住房供应体系构建时期（2006年至今） 　　2006年被称为房地产的“宏观调控年”，当年3月温总理在政府工作报告中提出“200