领汇保障房建设香港样本.docVIP

领汇保障房建设香港样本 　　自2005年11月25日正式挂牌上市以来，香港第一只房地产信托基金领汇（0823.HK）已走过六年多的历程。站在今日时点，及时总结领汇六年来的发展变化，不仅有助于近距离观察这只亚洲最大REITs，也有助于了解整个香港REITs市场生态。 　　衔玉而生 　　领汇自诞生之日起，即倍受关注。原因之一，在于其出身“公门”。作为领汇资产的事实持有者，香港房屋委员会早在2003年就制定计划，分拆旗下公屋配套商业和停车场上市融资。一方面期望提升公共资产的运营效率，另一方面减缓港府日益沉重的财政负担；原因之二，在于领汇规模庞大的资产组合。根据其2005年IPO资料，上市融资的资产涉及180个物业，7.9万个停车位，物业资产估值达338亿港元，领汇“衔玉而生”的说法可谓名副其实。然而，硬币总有两面。如此大规模的公共资产私有化，无疑被贴上了政治标签。在此背景下，领汇2004年上市进程，为两名公屋居民的反对而被迫中止。 　　受官司影响，领汇再次上市时，已相隔一年。从两次融资的基本数据来看，领汇错失了最好的上市时机。不仅融资额度和定价区间向下调整，而且，在给予投资散户更大折扣优惠的前提下，申请人数和资金冻结总额仍出现约50%的降幅，融资环境恶化可见一斑。 　　一枝独秀 　　尽管上市一波三折，但领汇上市之后的表现却令人刮目相看。截至2012年5月底，仅从股价而言，领汇已经上涨约150%，远远超过同期恒指的涨幅（约25%）。如果考虑每年的派息，投资领汇的收益率将更为可观。 　　从横向比较来看，与香港市场其他上市REITs相比，领汇一枝独秀的情况更为明显。自2005年底以来，香港市场共有8只REITs上市，从股价的波动情况看，除领汇外，其他REITs的股价波动幅度相对较窄，且在较长时间内股价低于发行价；而领汇自上市以来，基本呈现出较好的向上波动趋势，且股价基本没有跌破过发行价。 　　除二级市场的股价潜在收益外，领汇的股息派发保持了稳定增长的趋势。从2007财年（3月31日为财年结束日，下同）到2011财年，股息的年均复合增长率为13%。考虑到这一业绩是在全球金融风暴的大环境下取得，更是难能可贵。而以每年3月31日股???为基础计算的股息率，领汇基本稳定保持在4.5～5.5%，高于同期一年期存款利率。这无疑增强了领汇的投资吸引力。 　　挖潜与开源 　　作为依靠收租作为主要收入来源的领汇，在这六年中，如何快速有效提升资产组合的租金水平，应是市场考核的关键指标，也是REITs市场能够将管理方招商和经营能力充分放大的前提所在。从这六年的数据来看，领汇管理方交出的答卷尚属优秀，物业出租率保持在90%左右，单位面积的月租金水平年均复合增长率7%。 　　从现有资料看，精品中心和区域中心级别的零售设施受到了优先对待，同时也快速取得了相关效益，在资产档次提升之后，租金水平亦水涨船高。截至2011年3月底，领汇完成21个资产提升项目，楼面面积达290万平方英尺，而这些资产在2011财年收益，已达到领汇旗下零售商业总收益的37%。显然，解决主要矛盾是资产提升计划的主导思路，也符合上市公司对业绩的要求。 　　除了在硬件方面加大投入、提升商场档次之外，领汇的管理层也注重提升资产的软件服务能力和水准。以旗下停车场资产的运营为例，领汇拥有近8万个停车位，来自停车场的租金收益约占总收入的20%。不过，仔细分析停车场租金收益的结构，可发现固定月租和时租的增长率呈现不同趋势，时租的增长明显快于月租，尤其在2008～2011财年，时租的年均复合增长率（10.2%）远远高于月租（2%）。 　　在此背后，管理方采用的“随意泊”策略是重要因素。该策略于2008年12月实施：领汇停车场的月租私家车用户，只要另外缴纳一定费用，可享受在领汇旗下161个停车固定时段的免费停车服务。这一措施，提升了旗下商场停车场的使用率，并提升了停车场的实际时租水平。当然，此策略成功运用的大背景，在于领汇旗下停车场设施的规模庞大，规模效应突出。此外，这些年领汇采取的商户培训活动、都市梯田活动等，也持续为领汇的品牌加分。 　　除了内部挖潜，领汇现已开始尝试资产收购，对海悦豪园商场和南丰广场的收购即为实例。 　　领汇走资产扩张之路，或为现有资产的中低档定位所“逼”。由于领汇现有资产多为公屋附近，服务于公屋居民居多，因此档次相对偏低。而在过去六年多的经营中，领汇在旗下引入连锁商业、时尚品牌，在提高收租能力之时，多会遇到现有租户和商家的反对。管理层深知，这一问题若不加以解决，将对其在资本市场的表现形成负面影响。因此，领汇这两次收购与现有资产的一个鲜明对比在于，均指向私人屋村的商场，档次提升空间较大。 　　当然，领汇在选择资产收购标的之时，从协同效应方面多加考虑亦是题中之义。毕竟，领汇现有资产在覆盖香港