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城市政府在物业管理中宏微观职能分析 　　摘要：城市政府在物业管理中的角色定位主要就是处理好作为与不作为的关系。从物业管理中政府发挥的作用来看，政府并不是无所不能的。物业管理活动中，政府主要有宏观和微观两大职能，宏观职能集中体现在三个机制上，微观职能则表现在政府与物业企业、社会中介组织和业主的相互关系上。城市政府职能的发挥对物业管理行业的健康发展起着不可替代的作用。 　　关键词：城市政府；物业管理；宏观职能；微观职能 　　中图分类号：F299.233 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）18-0135-02 　　0 引言 　　物业管理目前在我国城市中呈现由大城市向中小城市逐渐普及的态势。物业管理是城市管理的微观基础，也是城市管理大系统中的一个有机组成部分。在物业管理活动中，城市政府有宏观和微观两大职能。宏观职能由其在物业管理中的角色定位决定；微观职能表现在政府与各个市场行为主体的相互关系上。政府行使主要职能的目的在于创造环境、扫除障碍、配置资源、消除矛盾、弥补市场作用的缺陷。在物业管理中，政府应遵循有所为有所不为的原则，正确发挥自己的职能，既不能“越位”，也不能“缺位”。构建有效的城市管理新秩序，关键在政府。 　　1 城市政府在物业管理中的宏观职能分析 　　1.1 政府在物业管理中的角色——城市物业管理活动规则的制定者 城市在发展过程中不仅受到当地政府的指导与调控，还受到国家一级政府的调控。从国家层次来讲，政府主要是制定一些促进全国物业管理行业整体发展的政策和计划，以及制定各地发展的指导思想。因此，从这一角度来看，物业管理发展要受到国家政府的影响。从地方层次而言，城市政府作为地方发展重要的直接指导组织，一方面贯彻国家的宏观指导政策，另一方面结合本地的实际情况，制定主要促进当地发展的计划和执行有关物业管理发展的各种机制。这些机制的实行主要依靠自下而上的市场经济活动的发生。 　　城市政府部门虽然不是物业管理活动的直接参与主体，但在积极营造健康的物业管理大环境，促进物业管理市场的规范化，约束地方物业管理市场行为方面有着不可替代的作用。 　　1.2 政府在物业管理中的重要作用——进行机制设计并监督其运行 政府在适应市场经济的需要而行使职能的过程中，一个重要的前提就是要遵守市场经济规律，进行机制设计和监督其运行。具体来讲主要有三方面的内容： 　　1.2.1 规范机制运行 主要是指在现存诸多不必要的规定、越来越不适应现代物业管理发展要求的现有机制的基础上，发现和确立适合本地的、新型的、更加有效的机制，来规范物业管理中参与市场经济活动的各个行为主体。例如，在《物业管理条例》调解范围的空白处，政府可以进一步明确相关细节或参考法理；再如，政府也可以引导国有大中型企业和党政机关逐步完成由后勤自管物业向专业化的物业管理转变，促进物业管理机制的转变与创新，并建立有效的激励和约束机制以促进专业化的物业管理活动的进行；健全相关法律制度，为物业管理企业的发展创造一个良好的市场环境等等。 　　1.2.2 协调机制运行 物业管理活动具有社会化的特征，其活动涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政机关如公安、消防、环保机关等基于行政职权均介入物业管理活动[1]。在物业管理过程中，物业管理企业需要同各部门产生多种联系。对于物业企业而言，要组织和调动社会资源从事复杂的大型社会活动，尤其是某些具有重大影响的公益性活动，就需要多种不同的资源和要素支持，而这些资源常常又都分散在不同的社会组织手中，为了保证活动的成功和高效，这就需要由城市政府出面进行协调。比如全市范围的消防演习，如果没有城市政府的出面协调，根本就无法进行。政府作为具有特别权力的市场行为主体，拥有其他主体无法比拟的优势，同时又是有效信息和资源占有较多的要素，可以利用其特殊的身份，从宏观总体上对整个物业管理行业的经营方向和战略进行协调，同时也可以作为特殊的中介为一些物业管理企业消除矛盾，达成共识，创造合作的机会，比如在国有大中型物业企业的兼并联合中牵线搭桥。因此，从优化社会经济活动的目标出发，综合考虑物业管理行业的发展，政府可通过各种法律法规、政策，选择适当的手段规范和调节各行为主体的活动。 　　1.2.3 引导机制运行 政府在物业管理中发挥着十分重要的引导作用。如它可以与其他行政机构一同来推进办公楼、写字楼的物业管理，以引导者的身份来参与物业管理创新活动，弥补市场作用的缺陷。通过政府的参与，可以更好地为城市管理目标的制定提供依据，同时保证既定的城市管理目标的实现。同时，政府可以提供物业管理活动需要的各种规则等制度性的基础设施，还可以提供其他一些形式的服务等，比如进行人力资本尤其是教育的投资，以提高评标专家和物业管理人员的素质，增强服务创新能力；向物业管理企业提供国际和国内有关的物业管理行