宏观调控背景下中小型房地产开发企业面临挑战与机遇.docVIP

宏观调控背景下中小型房地产开发企业面临挑战与机遇 　　摘要:基于当前一段时间的国家宏观调控和市场环境,力图客观分析中小型房地产开发企业所面临的各种挑战和机遇,帮助广大中小型房地产开发企业找准自身的定位,科学决策,制定自己的发展战略,走与大型房地产企业差别化竞争之路,做到扬长避短,把握机遇,在竞争中求发展。 　　关键词:宏观调控;中小型房地产开发企业;挑战;机遇 　　 　　一直以来,房地产业作为我国国民经济的支柱产业,由于其产业链长、与相关产业的关联度高,其能否快速、稳定地发展直接影响我国整个宏观经济运行态势。2008年底,在一系列经济刺激政策及多种因素的影响下,我国房地产市场提前结束调整而迅速升温,但2009年楼市的狂飙突进浇灭了很多人的购房梦想,高房价超越了大部分社会成员的购买能力,引发了诸多深远的经济和社会问题,也引起了决策层的警惕。出于保障我国经济稳定健康发展的需要以及回应社会各方的呼吁,始自于2009年底的新一轮宏观调控开始了,房地产业下一步的大趋势是土地使用趋于透明、银行信贷大幅收紧、房地产业利润空间在很大程度上被压缩。进入2010年后,面对个别城市火箭般上升的的房价和舆论的压力,从中央到地方各级政府连打房地产市场调控“组合拳”,掀起新一轮楼市调控风暴。这新一轮房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度更高,已经一定程度上改变了房地产的生态环境。相对于一线大型房企,为数众多的中小型房地产开发商在获取金融机构的授信和拿地方面本来就居于相对弱势的地位,中小型房地产开发商成为了宏观调控中受冲击最大的群体之一。所以,我国的大多数房地产企业,特别是中小型企业应该更新管理思想,不要一味地跟风走,而要在客观分析当前自身所面临的挑战和机遇的基础上扬长避短,发挥自身独特的竞争优势,以期在激烈的市场竞争中立于不败之地。 　　一、我国中小房地产开发企业的主要特点 　　1.企业规模不大、融资能力不强。众所周知,房地产属资金密集型行业,企业规模及融资能力很大程度上决定了企业的生存与发展方向。中小型房地产开发企业一般成立时间不长,无论是在开发项目的规模还是在企业管理水平及运作能力等方面都相对薄弱。因为企业规模小且知名度不高等因素,中小型房地产开发企业从银行获取资金支持相对困难,主要依靠自有资金、合作建设单位资金、开发项目预售款等方式维持资金链。融资能力直接影响到中小型房地产开发企业开发项目的规模和企业的进一步成长。但是从另一个角度考虑,相对于大型房企,广大中小型房企规模小也可以节省大量企业内部管理成本,而且灵活反应、迅速决策,对顾客的需求可以及时响应,更易及时发现和把握市场机会,也更容易及时根据市场需求变化调整开发节奏,从而一定程度上规避风险。 　　2.中小型房地产开发企业由于发展历程短和受房地产业本身特点的影响存在较多的问题,在项目管理能力方面也处于劣势。房地产开发都是以一个个项目的方式进行的,项目管理的水平将从成本控制、融资水平、产品质量等方面对企业利润及后续项目的开发造成巨大影响。中小型房地产公司普遍成立时间不长,开发的项目不多,规模也不大,项目管理经验严重不足,所以与大型房地产企业相比,在项目管理能力方面也处于劣势。比如:住宅商品没有形成供、产、销一条龙,在房地产市场上也缺乏品牌号召力;管理方法还处在定性分析为主,定量分析为辅,管理手段现代化程度较低;而且从目前住宅产品整个实现过程来看,住宅产品的投资决策、规划与设计、建造与采购、直接销售与物业管理,本应该形成一条“价值链”,但是目前对于广大中小型房地产开发企业来说,供、产、销三大系统基本上处于各自为政、相互脱节状态,既没有按“价值链”的要求整合,也没有对作业流程进行系统化管理。 　　3.人才缺乏。在房地产行业,即使大企业的项目也是由一个项目团队来完成,中小企业只要用人得当,在项目开发过程中与大企业相差不大。但由于中小型房地产开发企业自身实力弱和薪酬待遇低等问题,在吸引高级人才方面缺乏足够竞争力,另外由于中小型房地产开发企业一般成立时间较短,开发的项目较少,因而员工不但缺乏经验,而且在项目开发实践中学习提高的机会也就少,故而整体员工素质提高的也较慢,再加上中小型房地产开发企业人力资源管理体制不完善,企业凝聚力较差,难以吸引或留住人才,最终导致了中小型房地产开发企业的人才尤其是管理和技术人才缺乏。 　　4.国家对房地产行业的宏观调控对中小型房地产开发企业造成较大影响。其中影响最大的当属土地和信贷政策,这是因为房地产行业对土地这种特殊资源的绝对依赖,且房地产行业属资金密集型行业,??中尤以土地政策对中小房地产企业的影响更大。国家对土地的调控政策对于中小型房地产开发企业来说既是压力又是动力,既是挑战也是机遇。一方面,中小型房地产开发企业在本地市场上面临本地大型房地产