我国经济适用房制度存在问题与对策研究.docVIP

我国经济适用房制度存在问题与对策研究 　　［摘要］为解决中低收入群体的住房困难问题，政府提出了带有福利和保障性质的经济适用房制度。这一制度体现了社会的公平性，但由于缺乏相关的理论，导致地方政府在执行过程中出现偏差，如价格偏高、对象失控和监管缺失等，引起了广泛的争议。本文针对这些问题，对产生问题的原因进行深刻剖析，并提出了合理界定收入线、合理定价和完善监督体制等对策与建议。 　　［关键词］经济适用房体制 中低收入人群 完善对策 　　［中图分类号］F293.31［文献标识码］A［文章编号］1009-5349（2011）07－0136－02 　　 　　一、经济适用房的理论概述 　　（一）经济适用房的定义 　　经济适用房是为解决中低收入家庭住房困难问题，由政府统一按国家住宅规范进行建设的具有保障性质的商品房。国家为经济适用房提供了一系列的优惠政策，因此，其成本受到严格控制，主要包括征地和拆迁补偿费、前期工程和勘察设计费、贷款利息、税金和控制在3%以下的利润等因素。 　　（二）我国经济适用房的特点 　　1.经济性和实用性。相对于其他商品房，经济适用房的价格比较低，没有超出中低收入家庭的承受能力；适用性是指经济适用房的户型设计合理、住房面积适中、交通便利、生活设施完善。 　　2.确定性。指购买对象具有确定性，经济适用房的供应对象为符合一定条件的中低收入家庭。 　　3.保障型。经济适用房是政府推出的为解决中低收入家庭的住房困难的一项福利政策。一方面，其销售价格低于普通商品房的价格，另一方面，其开发与建设享有政府的很多优惠政策。 　　4.准商品性。政府要支付经济适用房的开发、建设和收受成本，除此之外还要支付开发商一定的利润。其建成后作为商品在市场上出售，因此具有准商品性。 　　二、我国经济适用房制度存在的问题 　　（一）经济适用房的价格偏高 　　经济适用房的建设用地是由政府统一划拨的，房地产开发商不缴纳土地出让金，还享有减免各种行政事业性收费的优惠，大大降低了开发商的建设成本，因此价格也应该比普通商品房低。但实际情况远非如此，其价格远超出了中低收入家庭的承受能力。即使一些地区的经济适用房价格相对于同期商品房的价格低，但由于普通商品房价格太高，也抬高了经济适用房的价格，以至于大大超出了大部分中低收入家庭的购买能力。 　　（二）经济适用房的购买对象失控 　　经济适用房的购买对象为低收入住房困难的家庭，但这个“低”的具体标准并不统一，由各个地方政府按当地的实际情况自行确定。在政策的具体实施过程中，由于居民收入项目不统一，居民数量多等原因，致使政府难以准确核定低收入家庭的实际收入，因而导致了经济适用房购买对象失控。对于目前已建成的经济适用房，有很大比例是被高收入家庭买走的，他们甚至于一个人买多处房产作为投资，以至于出现了开着宝马、奔驰等高级轿车购买经济适用房的现象。 　　（三）经济适用房体制在监管过程中出现的问题 　　1.缺少对建造标准的监督。由于政府没有相关监督机构对建造过程实施跟踪，开发商在建造中降低建筑材料的质量，偷工减料，使得经济适用房低于政府要求的标准，影响了购买者的使用。 　　2.对操作程序缺乏监督。由于其操作过程缺乏监督，为政府权力的寻租提供了条件。一些权力机关直接参与经济适用房的买卖过程，凭借内部的信息来操控经济适用房的买卖。 　　3.缺少对售后管理的监督。按照规定，经济适用房在售出后，申请购买的住户必须是种植收入家庭，且五年之内不允许转租或转卖。据调查，各大城市的房屋出租网上都登记了关于经济适用房出租的信息，可见，政府严重缺乏对经济适用房售后的监督。 　　三、经济适用房供不应求的原因分析 　　（一）“寻租”现象的原因分析 　　在经济适用房买卖的过程中，出现寻租现象的主要原因是政府的权利过于集中。从购房者角度来讲，由于经济适用房与商品房的价格差别非常大，因而不符合条件的部分中高收入者，便通过寻租行为来获得购买资格；从开发商角度来讲，政府有权划拨经济适用房的建设用地，一些开发商为获取高额利润，便贿赂政府决策者，使寻租活动严重泛滥。 　　（二）经济适用房“不经济”的原因分析 　　开发商建设大户型经济适用房，目的是追求利润的最大化。按照政府的政策规定，开发经济适用房的开发商可享受优先获得土地供应、免缴土地出让金等优惠证策，因此一些房地产商在获得土地划拨后通过提高户型标准、豪华装修等手段来提高赢利率。与普通的中低收入者相比，在政府机关工作的工作人员灰色收入大，具有购买大户型经济适用房的能力，这更加大了开发商开发大户型经济适用房的动力。 　　（三）经济适用房供需矛盾严重 　　随着经济的不断发展，经济适用房的目标购买对象渐渐界定为城市的低收入家庭。在我国，中低收入者在我国人口中约占70%～