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个人住房抵押贷款风险及对策浅析 　 随着国民经济的发展，农村信用社市场化进程进一步加深，住房抵押贷款作为一种低风险的贷款形式已被广泛的采用。近几年政府先后出台了一系列的优惠政策，着力把住宅培育成新的经济增长点，使得个人住房贷款的门槛越来越低，个人住房抵押贷款业务规模迅速扩大，有力的推动了我国农村信贷事业不断的发展壮大，与此同时个人住房抵押贷款也存在抵押不足，一证多押，抵押登记无效力，抵押物市场风险等问题，因此，我们要不断的深入探究，借鉴学习，充分发挥抵押贷款的优势，避免抵押贷款产生不利的后果。 抵押贷款的概念及分类 抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移标的物的占有而供保证的不动产或者财产权利，优先清偿其债权的权利，抵押权是抵押权人直接对抵押物享有得权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此抵押权是一种担保物权，其目的在于担保债的履行，而不在于对物得使用和收益。借款人依法将个人的财产所有权进行抵押并取得银行贷款叫做抵押贷款。 根据抵押物品的范围抵押贷款大致可以分为六类：1.存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，取得贷款。2.客账抵押，是客户把应收账款作为担保，取得短期贷款。3.证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。4.设备抵押,以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得短期贷款。5.不动产抵押，借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。6.人寿保险单抵押：是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金额为限额，以保险单未抵押，对被保险人发放贷款。本文中的抵押仅指房屋及土地定着物品。 二、抵押贷款的现状 总体来看，抵押贷款的安全性和盈利行明显优于其他信贷资产，因此抵押贷款在银行信贷业中占据较大的比例，尤其是个人贷款中，抵押贷款起着核心作用，据统计我国各金融机构抵押贷款比例都超过30%，截止2013年9月末合作市农村信用社，各项贷款余额7.2亿其中抵押贷款5.2亿，占各项贷款余额的72%。2012年底占比70%,2011年占比62%，抵押贷款的比重成相继上升的态势。由此而言，抵押贷款对银行的经营效益和经营风险产生着举足重轻的影响。 三、抵押贷款的风险 （一）估价风险 当前我国善未形成健全、系统的抵押物评估机制，没有统一的监管部门和监管标准，各个金融机构形成了自己独立的估价机制，由于银行评估人员的不专业性，再掺和一些感情因素，从而不能够对该抵押物进行全面科学的评估，使得抵押物评估价值失真，不能完全的实现其权利价值，发挥抵押物的全部效力,表现为两个方面：一是过高的估价,取得超过其还款能力的贷款，借款人对超过其支付能力的部分借款无力偿还，从而增加不良资产。二是过低的估价取得低于申请借款金额，不能解决借款人资金不足的实际困难，没有发挥贷款的真正效力，严重的影响了借款人的经济活动，进而增加了借款人的负担，极为不利于贷款营销。 (二)抵押物效力风险 根据《民法通则》第条规定：下述财产的抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起发生效力，不登记不得对抗善意第三人，（1）建筑物和其他土地附着物（2）建设用地使用权（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，（4）正在建造的建筑物。但在实际操作当中，往往存在没登记的抵押贷款，这是银行抵押当中最为致命的风险，不登记的抵押贷款银行实现的仅仅是一般的债权，对抵押物无任何处分权，没有实现担保债权，对到期抵押物不具有优先清偿的权利，增加抵押贷款的风险，因此抵押物不登记便无抵押效力。 （三）流动性风险 流动性风险是指商业银行持有的抵押贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。主要因为商业银行的经营特征和抵押特征，农村信用社存款主要来源于短期存款，抵押贷款中期限2年及以上的占比90%左右，由于期限长，回收慢，资金来源和运用不相匹配，造成一定的资金流动性风险。 （四）市场风险 个人住房抵押贷款具有期限长，回收慢的特点，其贷款的安全性与住房的市场价值息息相关，房地产价格的上下波动将直接影响着住房抵押贷款的收回，房地产的价格变动和金融市场的利率变动是住房抵押贷款的重要风险，从目前来看，整个房地产市场呈现上升的态势，以合作市为例：2003年平均购房价格为500元/平方米，2007年平均购房价1500元，到2010年未2000元/平米，截至2013年10月份，商品房平均市场价已达到4000元，在整个房地产较为火热的大环境下，各个商业银行大力营销抵押贷款的风险被掩盖。价格围绕价值上下波动这是市场的一般规律，如今房价过高是成为社会各个层面的共识，国家将采取强有力措施对房价进行宏观调控，对房价市场进行格价格干预，使其增长与国民基本收入相适应，与我国的基本国情相适应，虽然目前并未出现下降的趋势，但是抵押贷款