桂林丽园项可行性分析报告.doc

第一部分 项目背景 项目名称及承建单位 阳光100·桂林丽园 桂林阳光壹佰置业有限公司，成立于2007年4月11日，营业执照注册号为：450305000019236，注册资本1000万元，由两个法人股东组成。成立时出资分别是：南宁美之达住宅配套有限公司出资700万元(占股70％)、阳光壹佰置业集团有限公司出资300万元(占股30％)，经桂林桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证实已足额缴足。2007年5月8日，经公司股东会决议一致通过，同意增加注册资本至人民币3000万元。现双方占股比例为：南宁美之达住宅配套有限公司出资2100万元(占股70％)、阳光壹佰置业有限公司出资900万元(占股30％)，经桂林桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证实已足额缴足。公司的经营业务范围为：房地产开发、经营；物业管理，室内装饰工程；房地产信息咨询、投资策划。作为新成立房地产开发企业，桂林阳光壹佰置业有限公司的开发资质为暂定。 三、投资单位 阳光100置业集团简介 阳光100是中国TOP10房地产企业，创建于1992年。2000年在北京成功开发阳光100国际公寓创立阳光100品牌，目前在全国12大城市实现了18个项目的成功开发。使得“阳光100”成为本世纪发展最快的全国知名房地产品牌。2005房地产百强企业TOP10”、“精瑞住宅科技奖住宅产业领军企业”等荣誉称号，此后连续3年蝉联TOP10”。 2000年以来，阳光100面向中国经济快速增长的中心城市，面向迅速成长的城市新兴白领阶层，建立全国品牌连锁的发展战略，目前已进入北京、天津、重庆、济南、武汉、长沙、沈阳、南宁、柳州、桂林、烟台、成都等城市，今后将继续向其他二线城市扩张。 100置业集团以“阳光100”为品牌，依靠强大的投资组合、国际化的设计团队、专业的协作网络、成熟的项目管理、先进的连锁经营模式及成功的品牌战略，使其成为中国发展最快、最具影响力的房地产公司，也奠定了阳光壹佰置业集团在房地产界的领先地位。 100的口号是“为年轻的中国、为中国的青年”，正如口号中提倡的那样，公司的产品定位于“新兴白领”和“新兴中产阶级”，通过提供“阳光100国际新城”和“阳光100城市广场”两大主流产品，实现“让中国人住世界上性价比最好的房子，为中国人创造全新的生活空间”的理想。 100国际新城，作为集团进入长三角的首个项目，项目占地2400亩，建筑面积250万平米。开发长沙阳光100武广国际，占地800亩，建筑面积130万平米。2008年与全球酒店业连锁集团卡尔森签约，3 - 5年内， 打造不少于10座高标准酒店建筑，全部由卡尔森全球酒店集团负责管理运营。 项目建设的背景及提出 本项目用地系经桂林市人民政府批准，以协议出让方式与空军95285部队交易的土地，土地控制性规划条件已经桂林市人民政府常务会议讨论批准通过，规划为旅游、宾馆及住宅，旅游、宾馆土地使用年限为40年，住宅土地使用年限为70年。目前项目开发公司已经注册成立，业务人员已到位，办公场所已经确定，项目公司已正常开展工作。 本项目所在地桂林具有悠久的历史文化背景，属于国际旅游名城，项目自然环境优美，具有开发高端楼盘的品质。桂林市作为这样一个自然风光优美、历史文化悠久的城市，在城市建设方面一直是一个薄弱环节，作为推动城市建设发展的房地产业主要集中在居住小区的建设，与山水相辉映、体现桂林风光的高端地产尚未出现，面向外来高消费群体的度假、旅游、居住、消费一体的旅游地产几乎没有，对桂林山水风光资源的利用尚未达到深挖潜力、提高品质的层面。 根据桂林目前的游客群体来看，主要是以“一站式”、“背包客”等低消费旅游模式。 2005年~2008年，桂林市旅游收入对GDP贡献持续在11%左右，虽然旅游收入增长比例平均在18.8%左右，但按照桂林年接待旅客流量和旅游总收入元来计，2005年游客人均消费480.9元， 2006年游客人均消费528.8元，2007年游客人均消费557.4元，2008年游客人均消费616.3元。考虑历年CPI涨幅、通胀等因素。旅客人均消费实际上是下降了，这个问题值得深入研究。 从城市人口来看，桂林市城市人口增长速度是比较缓慢的，2005~2008年城市人口自然增幅都在6‰左右，每年约3~4万人，这与桂林保护自然资源、控制人口增长速度有关，人口增长过快势必占用自然资源，城市污染也会加重，对于保护漓江不利，但城市人口增长较慢对经济发展又不利，平衡这二者之间矛盾的一个办法就是在控制人口的同时着重吸引高消费水平的人群，这类人群属于掌握80%社会资源的那20%的人群，数量较少，但消费需求、消费能力却非常巨大，这对提高资源利用率是由重大意义的，这就需要有实力有品牌的企业在桂开发高层次的、以这类人群为目标客户的高端产品，创造满足高端人