世联2010年秦皇岛海洋新城项目终稿汇报1.pptVIP

秦皇岛海洋新城项目终稿汇报 谨呈：秦皇岛海洋置业有限公司 工作阶段划分—— 项目属性界定 对开发目标的解读 前期工作总结与深化研究—— 前期工作总结与深化研究 城市宏观层面——京津冀城市群融合度的增强，将大力促进秦皇岛城市地位的提升，异地置业的秦皇岛客户将大大增加 城市宏观层面——小结1 （外部城市群对秦皇岛房地产市场的影响） 城市宏观层面——秦皇岛市宏观经济的持续发展为房地产高速发展奠定了坚实的基础 城市宏观层面——构建“宜居、宜业、宜游”的发展理念，将进一步加强秦皇岛在京津冀乃至环渤海城市群的地位 城市宏观层面—— 【内因】秦皇岛城市综合实力不断增强，为房地产市场的发展带来强力后劲 城市宏观层面—— 2010年秦皇岛城市化率超过50%，城市发展将全面进入高速增长期 城市宏观层面——未来3－5年将是秦皇岛城市发展的黄金期，随着城市自身发展与外部助力，城市地位与竞争力将大跨步提升 城市宏观层面——小结2 （城市自身发展对房地产市场的影响和作用） 前期工作总结与深化研究 海港区组团——海港区相对其他区域度假氛围较弱，但在人口规模、居住环境、交通、商业成熟度、生活配套、未来发展前景方面均优于其余几个组团 海港区组团——小结 前期工作总结与深化研究 项目所在区域——项目所在区域位于海港区西侧，周边教育、体育设施资源丰富，区域具有较高的社会认知度 项目所在区域——城市发展方向、未来房地产开发热点，将促成本区域成为城市新的增长极，成为城市标签与名片空间 项目所在区域——我们通过对其他城市名片区的对比，得出以下规律与启示 项目所在区域——小结 城市宏观部分总结 前期工作总结与深化研究 城市组团——房地产组团格局受城市组团影响形成四大板块，海港区在众组团中的价值最高 海港区内部——板块化特征明显，板块梯度形成，本项目所在区域具有“城市+滨海”的唯一属性，板块价值最高 平台水平——市场整体产品力平台仍处于初始阶段，仅有个别项目开始注重产品外延价值的打造，市场整体发展空间大 【未来竞争－西港区】定位为以“特色休闲，商务会展，旅游度假，高端居住”等功能为主的国际一流的滨海新城区。 “京津冀都市圈”的提出将加速“都市融合”的进程，并促进城市间的人口和财富流动 【环渤海经济圈之秦皇岛】 环京津旅游带”中旅游核心城市的定位、及自身“旅游立市”的发展战略，将使秦皇岛旅游价值放大，进一步加深对周边城市的辐射和影响力 环渤海作为中国经济的第三极，继长三角、珠三角之后区域内分工体系也逐渐形成，未来秦皇岛定位为京津唐旅游和休疗养地 未来依靠环渤海经济圈的城市平台和人口平台，秦皇岛的发展前景十分广阔 京津冀城市群受北京、天津两个核心城市的带动，城市群融合已步入快车道； 随着京津冀城市群的融合发展，将大力促进秦皇岛城市地位的提升，秦皇岛对城市群内异地置业客户的吸引力将大大增强。 城市群一体化将带动城市分工的进一步明确，同时城市群内的异地休闲度假和异地置业已形成趋势。 GDP增速与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 大于8% 小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 世联模型 秦皇岛市历年GDP状况 秦皇岛市历年人均GDP状况 人均GDP与房地产发展关系 缓慢发展 综合发展型 平稳发展。以质量为主，数量与质量并重 快速发展。以数量为主，数量与质量并重 超速发展 单纯数量型 发展特征 改善需求为主 改善需求为主 生存、改善需求兼有 生存需求 需求特征 8000以上 4000～8000 3000～4000 800～3000 人均GDP（美元） 减缓发展阶段 平稳发展阶段 快速发展阶段 启动阶段 发展阶段 近年来年秦皇岛GDP保持10%以上的增长速度，为房地产市场高速发展奠定了良好的基础； 2009年秦皇岛人均GDP为30606元（约等于4400美元），房地产市场处于平稳发展阶段。 有海港、山海关区和北戴河区组成的带形城市 2000年：城市人口控制在55万 以能源中转、休养、旅游、建材出口加工业为主的港口城市 1984—2000 带状组团结构，即“三大组团十二片区”海港组团6个片区；北戴河区组团2个片区；山海关组团4个片区 2010年：城市人口85万 2020年：城市人口110万 我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地，环渤海地区重要的综合性港口城市 2001－2020 带状组团结构，即“一市三城十二组团”海港区6个组团；北戴河区2个组团；山海关4个组团 2000年：城市人口65万 2010年：城市人口95－100万 以发展工业、商贸为主导，旅游业为特色的枢纽性港口城市 1991－