2010年3月万科东莞虎门项目定位2.pptVIP

“口岸效应” 对区域城市发展的影响：1、带动服务业/商业的发展，加速区域都市化； “口岸效应” 对区域城市发展的影响：3、带动区域的崛起和高端住宅的升值。 虎门高端客户调研分析的关建结论： 1、虎门高端客户主要来自服装行业的生意人，经济实力相对较强； 2、虎门缺乏传统意义上的豪宅，长期豪宅供应缺位，豪宅素质极低，无法匹配见多识广的虎门人对豪宅的需求而导致大量高端客户外溢； 3、高端客户对别墅的认可度较高，对高端大平面存在一定分流； 市场分析小结： 经济能力雄厚的老财富阶层，以注重资源的享受型置业为主，置业半径大，对项目的认可度较低； 供应主要来自龙泉项目，对本项目存在较大的竞争威胁； 面积大，总价高，消化速度相对较慢； 200平米以上 生意人和高级公务员为主，经济承受能力强，以高端改善型置业为主；对项目认可度较高； 市场供应较少，存在市场机会；但未来将受到别墅项目的一定威胁； 户型设计较好的产品消化速度较快 160-180平米 以处于事业奋斗期的生意人/富二代为主，有较强的经济承受能力；以高端品质居家为主，对项目认可度高； 主要供应来自虎门国际公馆和丰泰东海城堡，本项目存在竞争优势； 市场主力畅销产品，消化速度快 100-150平米 客户 竞争 市场 思考：对于本项目竞争不是问题，如何让客户更加认可区域的价值和产品的价值并为其高价买单才是关键！ 本项目产品面积定位：市场主流产品面积保证走量 20% 170-180 5-10% 200以上 5房 35% 25% 150-160 4房 100% —— 合计 130-140 10-15% 120-130 3房 套数配比 建筑面积 户型 3、基于客户分析的面积区间[100M2,180M2] 1、基于虎门市场畅销产品的面积区间定位[95M2，130M2] 2、基于未来竞争面积区间[130M2,200M2] 项目价值体系 视角一：城市发展视角 视角二：客户视角 3 我们需要明确的2个问题： Q1：对外，如何建立城市的新价值？ Q2：对内，如何形成项目核心的产品价值？ 广莞深城际轨道 （2011年底开通） 广深港高铁 2010年底开通 香 港 深 圳 广 州 虎门 东莞 会一 机 广深港高铁—— 虎门：东莞唯一站点，对接深港的新“口岸”城市； 广深港高铁，全长145公里，共设5个站，单程运行只需40多分钟，其中广深段预计2010年底开通，香港段预计于2015年左右开通，虎门白沙站是广深港高铁在东莞设立的唯一站点。 后海 中心区 福田 中心区 罗湖 中心区域 蛇口口岸 深圳湾口岸 福田口岸 皇岗口岸 罗湖口岸 文锦渡口岸 口岸是一种综合影响力 “口岸”的影响是什么？ 人流、车流、货流… 口岸的兴建将改变我们城市的面貌… 服务周边诸多社区的日常生活需要，较旺 春风万佳 暂居（家庭） 综合型百货超市 超市 港人、周边 辐射人群 人气很旺 餐饮娱乐 大家乐 加洲红 玛雅城 茶餐厅 洗浴 KTV 娱乐城、夜总会 餐饮、娱设施 典型场所 经营现状 业态 罗湖口岸周边餐饮休闲娱乐业旺盛; 罗湖口岸带了深圳最早的直接外来商务人流（港资/外资）港资企业面向港商提供产品或服务的内地企业大型外资企业或外国政府商务办事处国内外大型金融机构等，周边有33家星级酒店、5家五星级酒店。 案例：罗湖商业城，港人过境后主要消费地之一。 罗湖口岸是深圳最早的商务区(写字楼+星级酒店) * 优：户型方正实用，采光佳，入户花园，带景观阳台，三卧室带飘窗设计，主卧带衣帽间。 优：户型方正实用，客厅餐厅方正连体，厨房面积大，卧室带飘窗。 劣：动静分区不明显，主卧紧邻两厅，主卧无270°飘窗，仅一扇窗，采光不足，工作阳台面积狭小，一侧卧面积较小。 优：入户花园，紧邻入户花园有可改造的赠送空间，室内花园可改房，赠送面积大，每间房的飘窗设计。 126㎡3房2厅2卫 入户 花园 阳台 阳台 厨房 116㎡2房2厅2卫 工人 房 赠送 房间 入户 花园 室内 花园 阳台 146㎡4房2厅2卫 滨江花园—— 部分三房可变四房，四房可变六房，产品附加值高； 主力户型 丰泰·东海城堡户型配比统计表 丰泰东海城堡—— 主力户型为89平米小3房，所有户型均为2+1或3+1户型，实用率较高，但布局不合理； 优：户型方正，双阳台设计，通风采光佳，大厅、饭厅方正，布局合理，室内花园可改房。 劣：洗手间正对大门，工作阳台布局不合理，进深过深，不实用 90㎡2+1房2厅1卫 阳台 100％ 213214 100％ 1995 约105 合计 4％ 7616 2％ 32 约238 空中别墅 6％ 13600 3％ 68 约200 联排别墅 1％ 25600 8％ 160 约160 大4房 4％ 7650 3％ 51 约148 中4房 12％ 2