天启保利地产南京仙林湖项目前期定位与营销策略_中.pptVIP

区域内竞争格局：项目众多、类型丰富、蓄势待发;上市策略：区域内个案密集上市前率先突围市场;仙林第一批公寓客源投资、刚需各半，非首置客户占70%以上 本案带动板块实现客源结构换血、实现项目首置客户为主的战术目标 立足核心客源、板块上市高潮前实现“大”突围;5;产品策略：MINI Cooper 策略 – 花小钱买名牌;关于规划;排不满，损失容积率;我们试着拆一些高价值产品（别墅、多层洋房），发现难度较大，体量极小且对公寓景观空间的挤压很大。;方案一：纯高层（18层）方案;方向A：强调建筑组团排布、形式感强、极致园景;方向B：用三分之一的土地造一座公园——强调大集中景观的整体营造-极致观景;方案二：少量电梯洋房（9+1层）方案;经营轴线、建筑沿景观主轴排布，9+1电梯洋房成为杠杆与价值产品;第二院落层次 —— 半私密院落;中央景观轴示意;　;;关于户型：完善保利在南京的产品类型，补充产品线中低端产品空白，结构性规避市场风险;主力户型：紧凑型公寓——控制总价前提下满足功能，以高“质”低“价”（总价）全城争客。;总价分析：仙林板块在售个案低于百万产品稀缺，建议本案入市主力总价控制在百万以内。;案例借鉴：保利叶上海（2009上海销售冠军项目）;环境切入：依托顾村公园，主诉求第四代公园住宅;环境切入;单价比江宁高、若能将总价控制在相似区间 主要居住功能不变，必然大大分流主城溢向江宁客源 控制总价是差异化竞争策略的关键;景观借鉴：景观轴线的经营 绿城玉兰花园系列、九龙仓玺园; 大连北京公园;景观建议：组团景观 避免大而不当、强调参与性、可达性以及与建筑的融合。;立面建议：08、09年“满城尽是ARTDECO”，潮起潮落，流行易改，唯经典是永恒。;立面建议：市场差异化、高附加值与功能性结合;会所：强调功能性，解决前期配套不足问题；招商前置，与商业结合，可对外经营。 健身、餐饮、休闲、便利店、棋牌室、图书馆;产品建议概述;;推售策略 – 价值梳理 - 以方案一为模板;主流产品 - 首置为主、首改为辅 - 以跑量为目的、引爆市场;户型借鉴：南京市场紧凑户型多为边缘产品，将其作为主流产品仅有盈嘉地产。;83.4平米2+1房;户型借鉴：市场上的成熟的紧凑户型 - 2梯4户 万科金色系列——76平2房、79平2+1房，118平3+1房2卫;户型借鉴：市场上的成熟的紧凑户型 - 2梯3户 常州某项目——82平中间户型全正朝南、95平南北通3房2卫