2008年成都保利新都项目前期策略定位报告5.ppt

基于容积率的控制下进行产品定位;物业功能定位原则——符合差异化竞争原则、市场发展趋势和产品创新原则;物业功能定位——明确各物业类型的功能与作用，以及各物业类型间的相互关系;高层、小高层观景洋房—项目盈利部分，项目的主要建筑形态;花园洋房——项目品质提升的工具，是社区建筑形态的次要构成元素;退台洋房——项目标杆产品，层层退台，建筑形态与景观体系相映成趣;别墅——项目价值标杆，提升社区品质的同时建立自身价格比较机制;风情文化商业街、超市卖场 ——满足社区生活配套需求，形成展示体验，提升本案文化氛围;中央公园、高尔夫练习场、五星级酒店 —满足客户生活休闲需求，提升本案品质;高尔夫练习场;五星级酒店;商业规模确定;;该户型面积配比方案的确定充分考虑了主观的战略目标与客观的市场需求； 本项目住宅总套数大约为2815套，其中46％为110－150m2的观景三房洋房产品 180－270m2的多样化别墅产品套数仅占总套数的15.16％，洋房的面积比例占总面积的12%，在提升项目整体形象的同时，控制了项目的开发风险。 ; 户型创新的运用 ;;;;;三层;户型创新实景展示——通过户内外空间与景致的交融，提升居住舒适度，营造公园生活意境;项目一期 产品具体实施方案;;;项目一期——低密度组团户型配比;;;;;项目一期 产品设计要点建议;1、规划1梯3户、1梯4户等多元变化楼型 2、规划挑空观景露台（空中花园）、低于2.2米落地飘窗的灰空间等可变空间 3、底层考虑架空景观打造，顶层（25-26层）考虑复式结构设计 4、充分考虑到屋顶露台和底层入户大堂与周边自然景观的融入和呼应关系 5、多种设计元素的运用，如270°转角飘窗、八角飘窗、星光浴室、落地飘窗、走入式衣柜、入户花园等 6、大气华贵的大堂设计。;1、尽可能规划多元产品形态，包括双拼、叠拼、联排、叠拼联排等形式，以丰富产品种类； 2、依山势地貌高差，营造出富于层次变化、错落有致、逐层退台等融建筑与自然于一体的生态建筑； 3、叠拼可根据容积率和布局的需要，规划4叠、6叠等多样产品 4、叠拼产品可考虑引入双向入口，如1-2层东入口，3-4层西入口等，???加产品独特性卖点 5、所有双拼、叠拼、联排、叠拼联排产品，在容积率允许之下，尽可能采用大面宽小进深的设计。;1、布局上摈弃兵营式排列，营造出丰富多样的变化 2、产品形式上多样，规划平层、复式等多样户型，高度上可规划5+1，6层和8层（电梯洋房） 3、容积率允许下，尽量采用大面宽小进深设计 4、底层（-1层、1层）、顶层（5+1层）做复式设计 5、退台及屋顶露台卖点设计 6、底层独立入户大堂的设计 7、多种设计元素的运用，如270°转角飘窗、八角飘窗、星光浴室、落地飘窗、走入式衣柜、入户花园等。;项目商业、会所等配套实施方案; 山顶会所; 高尔夫会所（营销中心）;…………………….;;;;;;样板产品展示区——通过样板产品的展示，让客户直接感受差异化的高品质居住体验