2008年成都保利新都项目前期策略定位报告2.ppt

2、潜在的市场风险;发展 缓慢; 生活配套 整体来看区域内商业配套匮乏，商业网点目前主要聚集在四川音乐学院、西南石 油学院和天回镇银杏园周边。由于川音和石油学院校园经济的带动，早期的项目 便围绕在两校周围，是该区域最繁华、最具人气的片区。但商业档次不高，主要 以餐饮、娱乐为主。而天回镇银杏园周边是成都物流集散地，商业配套较差，区 域内尚无大型超市或卖场。 医疗配套 以成都陆军总医院为依托，成都育才医院、新都区人民医院、成都市干部疗养院 （慢性病医院）区域内医疗配套体系比较完善 教育配套 以川音和石油学院为主，区域内教育资源相对丰富。从幼儿园到大学每个阶段的 学校均在该区域出现。但区域内整体教育、师资水平仍然较差。 生态资源 拥有800亩植物园，15万平方米北郊森林公园，800亩原 生态北湖公园，260亩动物园，3000亩的熊猫基地。项 目周边生态环境优势不可比拟。 》》》城市市政机能配套严重匮乏 城市生活机能配套不成熟;通往 本项目;区域交通路线： 北新干线-城北到新都 北部新城快速通道 N1线-天回镇到新都 川陕公路物流辅助通道 川陕公路-四川至陕西 货运物流主通道 蜀龙大道-成都至新都 双向六车道景观大道 成绵高速-成都至绵阳 高速公路 成青线-成都到青白江 快速通道 ;》》》 拥有中外闻名的大熊猫 生态基地，周边原生态 自然环境条件突出，但 大多处于待开发状态。 自然生态价值未能充分 显现。;;2、潜在的市场风险;房地产开发的政策风险不容回避 》》》2008年1月7日宏观政策：征缴增值地价 2008土地新政定 调“节约集约”。 根据规定，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重 新安排使用。对不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置 换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲 置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 启示：未来市场供应量的加大，市场竞争的加剧。 》》》调控风险。 随着2007年度整体宏观经济过热，房价上涨过快！政府利用金融信贷手 段和土地政策实施??合调控的力度在加大。2008年度实施从紧的货币政 策。预计2008年度房地产行业仍将面临政策调控。;;;;》》巨量的规模体量、项目所处的特殊地理位置、以及规模大盘的总体 定位区域市场发育的成熟度等要素综合作用，使得本项目 的目标客群呈现多元和广域的特点，地缘客群在一定程度上只是小众客群。因此，对多元客群的总体把握和传播导向至关重要。;2、潜在的市场风险; 保利首战-品牌战 兵马未动 强敌环伺 ;;;2、潜在的市场风险;在宏观经济总体向好的趋势下，市场规律下房价呈自然增长，但房价的增幅 受制于政策、产品等多重因素。;保利品牌价值的叠加推动价格预期的推高。;项目禀赋存在价格推高的预期;在势与市的博弈之中在市场与风险的理性研判之中我们试图寻找一把可以开启保利项目成功之门的金匙他将拥有城市的浮华和人们的心灵下面的章节将这样的可能实现;第二篇章 任务完成的可能！;检视项目运作风险;基于此，易居提出解决问题的方法论;1、方法论之一;根据《成都市城市总体规划(2002-2020)》成都市市区面积将由2002年的的598平方公里扩大到3681平方公里;形成“一主七副”(一个主城区和7个卫星城)的“大成都都市圈”。届时,新都、青白江、龙泉驿、双流(华阳、东升)、温江、郫县都将融入其中。 按照“大成都都市圈”的构想,未来的成都市布局将逐步由现在的密集“圈层式”布局发展为疏密结合的“扇叶式”布局。城市结构也由单一的特大城市向城乡一体化的都市圈转变。;;北部新城关键词： 范围： 城区北部至新都外环路以内面积，并跨成绵高速路，和青白江区相连 规模： 大约100平方公里，100万人口 重点区域： 大丰、三河一带将是发展重点，和中心城区连成一片 投资金额： 17.3896亿元 总体规划概述： “北部新城”概念已提出，以“新都——青白江”为核心规划100平方公里范围，其居住人口达100万。目前已出台期详规为北新干道周边组团部分。 ;北新干线——激活北部新城的主动脉 成青线——让城北“变脸”的物流快速通道 N1线——新都物流中心的大动脉 地铁1号线、3号线——地铁经济为城北发展注入新元素 蜀龙路四期工程——连接成都的首条免费景观大道;成都市政府关于大成都概念的提出和实施， 在政策基础上本项目提供了高度支持。