同策2011年03月上海保利浦江镇C-1地块产品定位_中.ppt

验证二：与C2\A3的衔接;未来供应分析;未来供应分析;产品合理总价预判;三层 类独栋、类双拼产品 总价：1000-1300万;本案产品思考;容积率：0.39 售价：5.5万元/㎡;翡翠别墅案例分析;组团形式改变：一期的6栋改为4栋一组团，居住舒适度提高。 附加值升级：花园面积较一期更大，大部分普遍都在400平米以上；地下空间更加宽敞，舒适 精装交付：别墅首层为精装大堂，入户的感受会更加尊贵。花园精装交付 景观升级：二期的景观等级提升。;一 期;精装交付;现场表现——营造仪式感和尊贵体验，增强细节设计;我们必须 —— 合理控制面积！通过规划布局、地下开挖，提升产品附加值，强化现场表现力。;方案一 （地上车行）; 由于容积率与建筑覆盖率的限制，故方案中类独栋产品首层建筑占地为85㎡，类双拼建筑占地面积为75㎡。无挑空空间，致使产品附加值不高。 可采以下方式增加产品附加值： 用错层方式，将客厅挑高至4.5米高。 与户型内部设置中庭，增大附加值。 设置外挑露台（不宜进深过长，应考虑前后间距），增加附赠空间。 增加花园、地下室等附赠空间面积等方法。;类双拼：花园面积：150-160㎡;地下室面积：100㎡;面积段参数：客厅面积24㎡，餐厅面积15㎡。主卧面积，30㎡；客卧面积，17-24㎡。露台面积，12㎡。中庭面积，10㎡。;方案特点： 基建成本相对方案一，稍高。 花园面积较大。 方案二采取全地下开挖措施，地下行车，地下车库的形式，可减少地上道路占比，增大花园面积。方案A片区开间为37.5m+建筑高度10.5m消防水带长度（50m）。故可在A片区内部不做消防通道，达到增加花园面积的目的。南北建筑间距为15m.B，C片区左右建筑间距相对扩大，花园面积增加。 人车分流 充分保障地面交通安全。; 由于容积率与建筑覆盖率的限制，故方案中类独栋产品首层建筑占地为85㎡，类双拼建筑占地面积为75㎡。无挑空空间，致使产品附加值不高。 可采以下方式增加产品附加值： 用错层方式，将客厅挑高至4.5米高。 与户型内部设置中庭，增大附加值。 设置外挑露台（不宜进深过长，应考虑前后间距），增加附赠空间。 增加花园、地下室等附赠空??面积等方法。;类双拼：花园面积：180-200㎡;面积段参数：客厅面积25㎡，餐厅面积12㎡。主卧面积，40㎡；客卧面积，18-27㎡。露台面积，12㎡。中庭面积，12㎡。;面积段参数：客厅面积24㎡，餐厅面积16㎡。主卧面积，30㎡；客卧面积，18-20㎡。露台面积，10㎡。中庭面积，10㎡。;附件一：平墅产品机会论证;区域大平层产品梳理;大平层产品量价分析;选取原则： 品牌开发商的品质项目 同处外环外;金地天御案例分析;平墅 ：大平层 = 1.5：1