世联2010唐山小南湖项目规划方案02.pptVIP

售价测算取值 * 1.市场价格参考： 独栋：目前市内无此类产品在售；联排：0.8-1万元；叠拼：0.75-1万元；洋房：8500-9500元 2.乡居假日产品售价： 售价：独栋：1.2万元；联排：1万元；叠拼：7500元；洋房：5500元 比值（联排为1）：独栋1.2；联排1；叠拼0.75；洋房0.55 产品形式 单价(元/㎡) 独栋 15000 联排 10000 叠拼 8000 洋房 7000 综合参考唐山市场价格平台，以及乡居假日项目中各产品的价格梯度，我们的测算取值为： 3.市场发展方向： 考虑到成熟市场独栋与联排物业售价的比值（北京别墅市场独栋售价为联排别墅的1.5倍） 考虑本案独栋的特殊性，建议本案独栋售价为15000元/㎡ 容积率过低直接影响项目整体收益 * 　 总建面 容积率 税前利润 成本（亿） 销售收入（亿） 独栋（㎡） 联排（㎡） 叠拼（㎡） 洋房（㎡） 方案一 95000 0.39 5.8 8.5 14.3 95000 　 　 　 方案二 175000 0.7 7.4 10.1 17.5 　 175000 　 　 方案三 245300 1 8.5 11.5 20.0 8000 44800 81500 111000 方案四 271700 1.1 9.3 11.7 21.0 8000 44800 12500 206400 从经济层面分析方案四收益最高 * 方案 经济层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） 容积率下降过多影响项目收益。 * 通过经济测算确定理论上利润最大的方案 通过背景研究分析确定的本案核心竞争力 通过对现有市场及未来市场发展判断物业竞争压力。 就竞争背景层面分析设置本案物业配比，尽可能的避开竞争 分析客户置业特征，满足置业需求 经济层面 竞争层面 定位层面 市场层面 客户层面 定位层面分析 * 方案 定位层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） * 通过经济测算确定理论上利润最大的方案 通过背景研究分析确定的本案核心竞争力 通过对现有市场及未来市场发展判断物业竞争压力。 就竞争背景层面分析设置本案物业配比，尽可能的避开竞争 分析客户置业特征，满足置业需求 经济层面 竞争层面 定位层面 市场层面 客户层面 市场层面分析 * 总价水平 200万以下 200-350万之间 350以上 产品形式 高层大户型、洋房、叠拼 联排、洋房 独栋、联排、超大户型 市场表现 低总价，销售最快 月均7０套以上 销售速度在10-25之间。 销售速度缓慢，月均2套以下。 独栋、联排都能体现对稀缺资源的占有，而叠拼别墅既无法很好的体现资源的占有，有降低项目容积率，仅可作为回收项目启动资金前期销售物业，体量过大带来后市风险加大。 方案 市场层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） * 通过经济测算确定理论上利润最大的方案 通过背景研究分析确定的本案核心竞争力 通过对现有市场及未来市场发展判断物业竞争压力。 就竞争背景层面分析设置本案物业配比，尽可能的避开竞争 分析客户置业特征，满足置业需求 经济层面 竞争层面 定位层面 市场层面 客户层面 竞争层面分析 * 产品——多层为主，高层、别墅为辅；三段式设计、产品覆盖面广； 推盘节奏——洋房树立品牌，高层回现，别墅兑现品牌价值，实现利润最大化； 核心竞争力——别墅的生活方式 产品——独栋及联排；客厅挑空；采光地下层；全套房设计； 推盘节奏——小组团推售，先推售纯独栋树立项目形象，后推售独栋、联排混合别墅。 核心竞争力——原汁原味的国外生活 唐山万科 唐山绿城 方案 竞争层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） * 通过经济测算确定理论上利润最大的方案 通过背景研究分析确定的本案核心竞争力 通过对现有市场及未来市场发展判断物业竞争压力。 就竞争背景层面分析设置本案物业配比，尽可能的避开竞争 分析客户置业特征，满足置业需求 经济层面 竞争层面 定位层面 市场层面 客户层面 客户层面分析 * 方案 客户层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） 规划方案发展方向 * 方案 经济层面分析 定位层面分析 市场层面分析 竞争层面分析 客户层面分析 方案一（独栋为主） 方案二（联排为主） 方案三（叠加、洋房为主） 方案四（洋房为主） 1、独栋别墅具有良好的低密度意向以及标杆性，提升项目整体形象，建议考虑少量设置； 2、整体社区应以低密度意向为主，符合项目的核心价值，因此建议主力产品仍为联排；