世联2010年长沙保利·阆峰云墅营销执行报告_上.pptVIP

保利·阆峰云墅 2010营销执行报告;09年执行成功结论：（预估销售92套，约3.8亿）;报告思路;09年既定销售目标： 销售目标3亿，约75套;2010年销售目标： 总体销售4亿，约100套； 月均约3400万/月，8-9套/月；;1.3 2009年各月销售情况及2010目标分解;与2009年销售情况的对比：;报告思路;宏观市场;宏观市场;宏观市场;中观市场;中观市场;中观市场;板块之争：多年发展后，别墅项目遍布长沙，由市中心分散发展形成6大竞争板块，南城板块依规模及规划优势占竞争领先地位;★;长沙独栋总体消化量：2009年1-11月长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）销售约370套;长沙独栋面积区间及月消化速度：长沙在售独栋（美洲故事双拼+独栋）集中在350-500平米，月消化量3-4套/月，消化速度较慢;;长沙独栋整体供应量：2010年长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）多达1015套，供应量大，独栋产品竞争激烈，双拼产品干扰独栋市场;南城板块独栋、双拼2010年供应量：独栋约332套，双拼约96套，板块内独栋产品竞争激烈且双拼产品以较低总价及较低单价干扰独栋产品;独栋别墅市场2010年走势预估：受供应量远大于需求量、双拼干扰及市场大势因素影响，预估独栋市场对外报价仍然保持不变，但折扣可能进一步回收，实收价格稍有上涨;区域发展情景：南城及暮云板块——长株潭融城规划核心地段，该区域具有广阔发展前景，目前别墅楼盘多;区域发展优势：城南及暮云板块发展低密度产品的优势已经逐步凸显：区域、交通、环境的三重叠加，客户认可度高;长沙中央别墅区成型：09年本项目所在南城暮云成为热点，6大低密度项目集体上市，形成以中信新城为起点、阆峰云墅为终点的中央别墅区;竞争变化：09年本项目竞争对手主要为青竹园、美洲故事、好望谷及麓山别墅，2010年竞争面将扩大，郡原美村独栋产品入市加剧竞争，格兰小镇及龙湾国际双拼产品将进一步干扰独栋市场;;;;;开发商：湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司 楼盘地址：长沙市开福区青竹湖镇 总建面：130万多平方米 物业形态：独栋纯别墅 容积率：0.25 绿化率：60% 主力户型: 360-1000平米 分期情况：3期 主打概念：自然之中，完??之居 主要卖点：青竹湖高尔夫球场、别墅采用轻钢结构;6、好望谷 纯独栋别墅社区，产品稀缺性高，但是缺乏强势的自然资源且位置一般，无区域优势且推广调性偏低;竞争项目主打资源、生态环境、产品、概念等，区位、开发商品牌、区域价值等空缺;;目标实现的阻碍：;报告思路;价值体系;市场认知;一二期 余货;当前一二期剩余17套可售产品：一期余6套，二期余11套（F组团余3套，H组团余7套、K组团余1套，剩余产品分布如下图;从面积看：430平米以下较小面积产品共10套占59%，449平米中等面积产品2套占12%，660平米以上大面积产品5套占29%;从实收总价看（按照总价96折后减20万再95折计算），呈两极分化状态，430万以下产品7套占29%，高总价总价产品10套占71%。高总价产品占大比例将影响余货销售;从实收单价看（按照总价96折后减20万再95折计算），9000元以下低单价产品共5套占29%，9000-9500元中等单价产品共2套占12%，13000-16000元以上高单价产品10套占59%，高单价产品过多将影响余货消化;剩余23套可售产品中，按照销售难易程度可分为易、中、难3类产品：走量产品4套，中等难度产品5套，滞销产品8套，分布如下图;一二期剩余产品分析小结（统计日期截止09年12月21日）;三期概况;下坡户型较多采光好，整体户型优势较为明显，升级产品利于销售;三期产品面积区间契合客户主力需求，利于销售;从占有资源看：靠西湖路无景观产品19套占21.8%，有水景观产品8套占9.2%，内部园林景观产品60套占69%；靠西湖路产品数量较多阻碍整体销售速度;三期产品分析小结