龙岗坪山大工业区地块整体定位报告_部分5.pptVIP

深圳：08年下半年开始恢复，目前处于恢复阶段，预计地产发展与经济恢复保持同步状态 2010年上半年，深业、万科一期基本售罄，金众、振业地处偏远，中低品质，未来与本项目产生直接的竞争项目，主要是万科金域东郡二期，我们的竞争优势大于万科，又可以通过联合借势，预计万科10年下旬入市 产品组合一: 项目总投资—71123万元，建安成本占据较大比例 项目投资计划安排——投资时期大约为3.5年 项目静态盈利分析——项目净利润30024万元，税后利润率42.21%，远大于行业利润率 项目现金流量表—项目从2011年下半年开始盈利 项目动态盈利分析——项目净现值26257万元，内部收益率73.3%，动态投资回收期2.31年，项目具有可行性 产品组合二： 项目总投资—79472万元，建安成本占据较大比例 项目投资计划安排——投资时期大约为3.5年 项目静态盈利分析——项目净利润22298万元，税后利润率28.06%，大于行业利润率 项目现金流量表—项目从2013年上半年开始盈利 项目动态盈利分析——项目净现值15322万元，内部收益率23.3%，动态投资回收期3.55年，项目具有可行性 方案比较——从各项指标来看，产品组合一优于产品组合二 The end 速度第一，节点式爆破（速度年） 分期计划 3批-开发面积37600平方米；销售启动时间：2011年9月 4批-开发面积47600平方米；销售启动时间：2012年6月 5批-开发面积571800平方米；销售启动时间：2013年初 3 可行性经济测算 02 01 05 04 03 可行性经济测算 经济测算的主要规划指标 本次模拟测算的对象占地100000平方米，总建筑面积约200000平方米，物业包括住宅、商业、配套,不包括项目地下室。 本次测算中一些技术指标选取参照类似项目,只作为参考之用,具体以实际数据为准. 200000(㎡) 总建筑面积 52800 (㎡) 其中: 地块一 147200 (㎡) 地块二 12500 (㎡) 商业面积(6.25%) 181000(㎡)　 住宅 (90.50%) 6500(㎡) 公共配套面积(3.25%) 100000(㎡) 占地面积 2.0 容积率 147200㎡ 52800㎡ 价格预测：叠墅洋房保守价格8000/平，乐观价格9000元/平；高层产品保守价格5300元/平，乐观价格6500元/平；商业保守价格9000元/平，乐观价格10000元/平 5000 6000 7000 8000 9000 8500 7000 6100 2010.4.11 2008.11 2007. 11 2007.4 7400 时间 东城上邸价格走势 价格 金域东郡价格走势 金众蓝钻价格走势 龙岗平均价格走势 9000 5300 8000 保守价格（元/平米） 10000 商业 6500 高层 9000 洋房叠墅 乐观价格元/平米） 　 产品组合一 地块一产品配比 30% 80-90 紧凑三房 50% 110-120 舒适三房 15% 120-160 洋房 5% 200-240 叠拼 所占比例 面积区间 产品类型 5% 50 一房 30% 60-70 二房 15% 80-90 紧凑三房 25% 110-120 舒适三房 15% 120-160 洋房 10% 200-240 叠拼 所占比例 面积区间 产品类型 地块二产品配比 200000　 6500 12500 137950 43050 面积 6.25% 商业 100% 合计 3.25% 配套 68.98% 高层 21.53% 洋房叠墅 比例 　 项目开发成本——开发总成本66956万元，合3348元/平,开发成本相对较低 本项目建安成本占开发成本的83.57%;，是开发成本中比例最大的部分 其次为土地成本4000万元,其他一些成本都相对较小. 营销费用按照销售收入的3%计提; 项目总投资中，建安工程所占比例最大，高达78.7%； 土地成本、营销费用在总投资中比例相对其他项目较高； 土地成本较小，很大程度上降低了项目的总投资； 100.00% 3,556.13 71,122.54 合 计 9 5.9% 208.35 4,167.00 销售费用 8 1.7% 61.72 1,234.42 公用设施专用基金 7 1.3% 45.00 900.00 其他费用 6 2.6% 91.73 1,834.56 不可预见费 5 2.6% 91.73 1,834.56 管理费 4 78.7% 2,797.60 55,952.00 建安工程 3 1.7% 60.00 1,200.00 前期工程费 2 5.6% 200.00 4,000.00 土地成本 1 占总投资比例 单价 (元/㎡) 总额（万元） 项目名称 序号 本项目投资计