2011年《龙湖知与行》之工程精细化管理.pptVIP

项目移交后的新建、改造工程的管理办法 目的： 提出项目移交后的新建、改造工程的指导原则和管理要点 范围： 物业公司向业主办理交接房手续、进行物业管理的项目（不包括经营性项目） 管理岗位： 地产公司工程部维修负责岗位 基本概念： 1、项目投入运行后，或者发现有新的功能需求、或者发现原设计原选材虽然符合规范但不能满足需要、或者发现存在较高的维修维护成本，于是产生新建和改造需求。 2、项目新建、改造工程的需求主要由物业公司发现和提出。 工作标准： 1、政策标准：地产公司将项目移交物业管理公司后，仅需承担保修责任。 2、企业标准：为了使产品更多地满足业主的需求、为了降低物业管理运行成本，地产公司在综合考虑产品定位、工期、工艺水平、直接成本和间接成本等因素的前提下，负责项目的新建和改造工程。 质量控制 后期质量管理 项目移交后的新建、改造工程的管理办法 管理要点: 1、项目工程移交后设6个月运行观察期，以分部工程书面移交记录为计时依据。 2、项目运行观察期内：物业公司项目管理处以《项目新建、改造需求工作联系单》形式向地产公司工程部提出新建、改造工程需求。地产公司工程部在3个工作日内以书面形式回复意见，回复内容包括处理时间、处理意见等（包括不能明确处理时间的情况，明确不处理的情况）。 3、项目运行观察期结束时：物业公司项目管理处在运行观察期结束前，对存在新建、改造需求、但地产公司无新建、改造计划的事项进行总结分析，编制《×××项目建设遗留问题》，书面提交地产公司工程部。地产公司工程部维修工程师组织工程部、物业公司讨论后形成《×××项目建设遗留问题讨论会会议纪要》，会议目的是：对遗留问题的处理达成共识；提出委托物业公司安排后期新建、改造工程的综合工程费用。（该费用是变通措施而非主要目的，该费用由物业公司自主使用）。 4、运行观察期结束后：地产公司不再受理物业公司提出的新建改造工程建议，物业公司对项目的新建、改造工程需求自行负责处理。 5、同一项目分期投入运行的情况：运行观察期随之分期;考虑到该项目施工在继续进行，地产公司继续管理新建改造工程有较好的资源（比如能较方便协调施工单位等），同时，物业对第一次交房区域进行分析总结的难度也相对更大，所以，经物业公司项目管理处提出、地产公司工程部同意，运行观察期可以延期，但最迟不得晚于该项目最后一次交房后6个月。 6、季节性使用的设施设备（空调、游泳池等）：以1个运行季节为观察期。 7、特殊情况及处理办法:若物业公司在运行观察期结束前，未向地产公司提交《×××项目建设遗留问题》，视为物业公司无此需求；若工程部在对运行观察期内未对《×××项目建设遗留问题》做出书面回复，该项目的运行观察期顺延;若物业公司与工程对该项目的新建、改造不能达成一致意见，由物业公司经理和地产公司工程总监负责协商处理，最迟在项目投入运行后7个月内完成。 质量控制 后期质量管理 项目移交后的新建、改造工程的管理办法 地产公司提出的新建、改造需求： 该类工程具有频次低、工程量大、社会效应明显的特征，提议可能产生于多个方面，一般由部门经理例会讨论，由总经理审批执行。 分析总结: 1、物业项目管理处综合各项目运行情况和业主需求，不定期编制《工程问题及改进建议》。 2、工程部维修负责人编制《×××项目新建、改造工程台帐》。 质量控制 后期质量管理 成本控制 目标成本的制定对工程部的要求 项目阶段 完成时间 预测内容 预测标准（只针对工程） 项目启动阶段 土地中标后，方案设计前 项目设计阶段成本控制重点和控制方案、项目目标成本（启动版） 项目关键节点及工期计划，三通一平方案及经济分析 交房标准 项目方案设计阶段 方案设计完成后20个工作日内 项目成本测算及验算（方案） 项目技术经济指标（方案） 项目配置标准（方案） 方案设计资料 项目初步设计阶段 初步设计完成后20个工作日内 项目成本测算及验算（初设） 项目配置标准（初设） 初步设计资料 材料设备选型 工程实施阶段 目标成本分解、施工图设计完成后30个工作日内；“成本分解及合约规划”前者完成后15工作日内 项目目标成本分解（执行版） 项目配置标准（施工） 施工界面划分 材料设备选型，供应界面划分 工程实施阶段 造价采购部要求 每月30日前 项目目标成本回顾 项目建造标准、材料价格变化、 工程设计变更、现场签证 项目竣工阶段 1-6月竣工项目，须在6月30日前；6-12月竣工项目，须在12月31日前 项目竣工成本 项目目标成本分解（执行版） 项目目标成本回顾 各费项未完全发生的预估情况