弘策济南保利中心项目前期策划报告中期汇报稿3.pptVIP

酒店物业分析 4 据济南市旅游局统计，目前济南市正式挂牌的星级酒店有 113 家，其中五星级酒店 3 家，四星级酒店 19 家，三星级酒店 43 家，二星级酒店 47 家及一星级酒店 1 家。另外，调查显示，济南市另有未正式评星挂牌的国际品牌五星级酒店 1 家。 目前，济南的高端酒店主要集中在市区范围内，以市中区和历下区为主，尤其是以中高端商务、海外商务和政务客源为主的泺源大街-泉城路区域，和国内中端商务、政务和企业内部客源为主的火车站-市委市府区域。 酒店名称 星级标准 开业时间 装修时间 客房规模 (间/套) 地址 贵和皇冠假日酒店 5星级 2001 306 历下区天地坛街3号 索菲特银座大饭店 5星级 1999 2001 426 历下区泺源大街66号 山东大厦 5星级 2002 2006 571 市中区马鞍山路2-1号 济南喜来登酒店 5星级 2009.6 410 历下区龙奥北路8号 酒店概况 客房情况 供需分析 经营分析 竞争情况 潜在酒店 酒店小结 济南高星级酒店客房基本情况表 酒店名称 客房 数量 标间面积 单床 间数 比例 双床 间数 比例 套房 数量 备注 贵和皇冠假日酒店 306 40 154 50% 73 24% 79 二期将增加约100套房 索菲特银座大饭店 426 25 122 29% 194 46% 110 山东大厦 571 36 122 21% 284 50% 55 含10套写字间 济南喜来登酒店 410 48 231 56% 142 35% 37 客房体量：济南高星级酒店客房体量较大，4 家五星级档次酒店的客房体量均已达到中等规模（300 间套）以上。在未来较短的时间内，皇冠假日酒店将加上新增加的100 余间客房，那么 4 家五星级档次酒店实际可出租客房数均在 400 间套以上； 客房面积：济南五星级酒店客房面积差距较大，其中标准房间面积最大的是 09 年新开业的喜来登酒店，为 48 平方米，已经超过了国际五星级品牌酒店对客房面积要求达到 45 平方米的标准；而索菲特银座标准客房面积只有 25 平方米，客房空间感最差； 酒店概况 客房情况 供需分析 经营分析 竞争情况 潜在酒店 酒店小结 客房床型配比：济南 4 家五星级酒店侧重单床房和侧重双床房各占一半。皇冠假日和喜来登单床房比例在 50%以上；索菲特银座和山东大厦双床房比重较大，分别为 46%和 50%，不过，索菲特银座套房较多，占客房总数的 26%。可见，除山东大厦偏向团体会议接待外，各酒店更多偏重的还是高端商务和政务客源。 客房装饰：虽然各酒店装修风格基本为传统商务型，但部分酒店仍然有一定的特征：喜来登酒店不仅客房面积大，而且盥洗区和睡眠区床铺之间设有推拉门连接，既增加客房空间感，又方便使用。不过喜来登酒店客房设置有明显不合理的地方：客房布置为门对门，住客的私密性受一定影响；山东大厦凭借优良而独特的地理位置，客房楼呈半圆形单排排列，所有客房窗外均有较好的环境景观； （喜来登酒店盥洗区与睡眠区之间的推门，增强了空间感和使用便利） 索菲特银座大饭店 山东大厦 贵和皇冠假日酒店 酒店概况 客房情况 供需分析 经营分析 竞争情况 潜在酒店 酒店小结 客房出租率和平均房价的波动水平，是衡量酒店业经营状况的两项重要指标。国际品牌酒店对房价指数更为看重。以上图表通过对 2006 年-2009 年的动态对比，显示近 4 年济南高星级酒店的基本经营状况。 济南五星级酒店市场整体供应量较小，各年出租率均在 70%以上； 2008 年，受金融海啸的影响较小，济南五星级酒店整体出租率和平均房价略有下降； 2009 年，索菲特银座大饭店装修，并且喜来登到年底投入市场，两家酒店拉低了整体市场平均房价； 2010 年 1-11 月，五星级酒店市场供应量提高，虽然因总体供应不足而使出租率上升，但价格竞争更为激烈，整体市场平均房价较上年度略微下滑。 酒店概况 客房情况 供需分析 经营分析 竞争情况 潜在酒店 酒店小结 济南五星级酒店经营情况表 酒店名称 客房数 2009年 2010年1月-11月 出租率 平均房价 出租率 平均房价 贵和皇冠假日酒店 306 78% 690 元/间 72% 695 元/间 索菲特银座大饭店 426 65% 640 元/间 68% 650 元/间 山东大厦 571 72% 630 元/间 78% 615 元/间 济南喜来登酒店 410 -- -- 68% 580 元/间 对济南高星级酒店房价和出租率进行对比分析如下： 出租率：济南五星级酒店市场经营情况较好，从今年来看，出租率均在 70%左右，市场仍然处于培育期的喜来登酒店出租率也达到了 68%，喜来登酒店主要得益于济南高端五星级数量稀缺，同时位于开发区，对开发