房地产行业：城市综合体：步入繁荣发展期，房地产行业专题研究之一.doc

房地产行业：城市综合体：步入繁荣发展期，房地产行业专题研究之一 行业研究报告 专题研究 2011年 3月 17日 分析师： 崔娟 执业证书编号： S00502060600784 Tel： 010 Email： cuij@chinans4 地址： 北京市金融大街 5 号新 盛大厦 7层(100140) 城市综合体：步入繁荣发展期 房地产行业专题研究之一 投资要点 房地产 投资评级 本次评级： 中性 跟踪评级： 维持 ● 1、所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、 文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互 助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体具 有功能多样、交通网络发达、具备一定的升值空间以及巨大的社会经济效应等特点。 ● 2、城镇化促进综合体蓬勃发展。城市综合体依托于城市，又促进着城市的繁荣与发 展。我国现阶段依然处于城镇化加速发展阶段，区域经济一体化等因素将促进城镇化快 速发展，推动城市综合体步入繁荣发展期。 ● 3、城市综合体顺应消费升级需求。居民消费支出明显落后于经济增速使我国经济增 长对出口和投资的依赖程度过高。鼓励消费有利于改变经济增长方式，促进经济持续稳 定发展。综合体的物业形态可以较好地满足居民日益提升的消费理念和需求，在消费支 出将进一步增长和消费结构逐步变化的前提下，综合体将迎来新的发展机遇。 ● 4、第三产业和城市化互相促进，紧密联系。城市化提供第三产业发展的需求基础。 第三产业是城市化重要的经济源泉和后续动力。我国第三产业占 GDP比重偏低。从绝对 值来看，我国第三产业占 GDP比重落后于高收入国家、中等收入国家以及全球平均水平， 甚至落后于低收入国家。从相对水平来看，我国第三产业占 GDP比重落后于我国城市化 率在全球范围内的位置。我们认为，在市场化方向不动摇以及宏观经济稳定增长的前提 下，在城镇化加速发展、消费支出增长前景明确等有利因素的促进下，我国第三产业具 有广阔的提升空间，有利于城市综合体的繁荣发展。 ● 5、城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险。一方面， 商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物 业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定 的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动 风险的抵御能力较强。最后，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的时间价值增值。 ● 6、一、二线城市综合体的数量将保持快速增长，分布区域逐步由 CBD向城市副中心 转移。在我国区域经济一体化进程加快的背景下，三、四线城市经济增长加速，伴随着 消费升级和投资加速，三、四线城市综合体将迎来巨大发展机遇。在我国宏观经济长期 向好和人民币升值趋势延续的背景下，海外资本对我国房地产市场的布局呈现加速态 势。 ● 7、在综合体的快速发展过程中，也存在一些值得我们思考和关注的问题。比如说许 多中小城市的综合体项目采取照搬大城市的成功经验，盲目立项，简单复制，对当地的 市场容量和消费能力过于乐观，最后导致项目销售和出租率较低，闲置率较高。对于大 城市而言，综合体的整体数量和区域分布也应符合城市发展需要，盲目扩张也会使综合 体经济效益下降，不利于城市发展。此外，综合体的后续运营管理对最终实现综合体价 值亦至关重要。 市场数据 房地产行业指数 2904.57 沪深 300指数 3248.20 上证指数 2930.80 深证成指 12865.75 中小板指数 7488.21 行业指数相对沪深 300表现 相关研究 行业研究小组 专题研究 民族证券 第 2页 正文目录 一、城市综合体概述 ............................................................................................................................................................