xx项目商业充定位报告.ppt

艺展中心 艺展中心：深圳最成熟的工艺品交易中心，经营面积3.8万平米 艺展中心，成立于2000年10月，座落于罗湖区笋岗商贸物流园区内，现已成功开发了艺展一期（A座）、艺展二期（B座）两期工程，经营面积达3.8万平方米，汇集了全国30多个省市地区的近400家厂商，展示的产品上百万种，产品远销欧美、中东、东南亚、港澳台等三十多个国家和地区，是目前华南地区最大的集家居饰品、工艺礼品精品、古典家具、陶瓷?玻璃器皿、花卉花艺为一体的专业批发市场和出口配套基地。 五大类经营项目 “陶瓷、玻璃器皿” 景德镇瓷器、唐山骨瓷、宜兴紫砂、中日韩式茶餐具、多样风格玻璃器皿……远近驰名。“工艺礼品精品” 树脂、金属、竹木藤铁、水晶玉器、陕西青铜器、字画、蜡染、苏绣，湘绣……琳琅满目。“花卉花艺” 惟妙惟肖的艺术插花，各式真假难辨的花草树木，绢花、丝花、木片花……美不胜收。“古典家具” 黄花梨、紫檀木、酸枝木，明清、欧美风格家具，古色古香中品味现代生活……妙不可言。“家居饰品” 工艺灯饰、布艺、地毯、各式家饰精品，经设计师的穿针引线，巧妙结合……品味家居。“家居配置” 多样风格的饰品+家的梦想+设计师的专业配置=一个全新情景式生活……梦想成真。 A座一楼和二楼家居工艺饰品小铺为主，注重购物乐趣；三楼和四楼以明清古典和欧美风格家具为主，产品档次较高 1楼：陶瓷、玻璃器皿、花卉、字画、布艺、家居饰品、工艺饰品 2楼：字画、灯饰、地毯、家居饰品、民族特色工艺品、花艺 3楼：明清古典家具、欧美风格家具、灯饰、家居饰品 4楼：明清古典家具、翡翠玉器、名家书画展、家居配置专业设计展示 B座在购物环境上较A座有很大提升，业态仍以家居工艺饰品为主，产品档次上也有很大提高 1楼：80％时尚复式店铺、家居饰品品牌形象店 2楼：时尚中西式家居饰品、工艺礼品精品 3楼：布艺、灯饰、工艺画、中西式家居生活展示区、咖啡休闲娱乐厅 4－7楼：写字楼 二层相对一层面积放小，定位非品牌公司；所有单位考虑前后左右拼合 B楼一层 B楼二层 租赁及经营情况 租金 2002年平均租金40元/平米左右，2006年达到240元/平米，增长6倍 经营状况 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 销售额（亿元） 7.3 9.8 14.6 20.7 增长率 ------ 35% 49% 42% 物业发展建议 平面规划建议 氛围打造建议 业态分布建议 北向商业突出都市化印象，通过大面积玻璃橱窗和小尺度水景体现现代感 ，与公建化外立面一致 北向：都市 南向与规划路之间留出足够尺度的共享空间，通过绿化和休闲场所的打造，与公园形成互动 共享空间 南向公园 南向：风情 南向通过地面铺装及文化景观小品营造浓厚商业氛围，并体现趣味性 采用具有标志性的地面铺装和文化小品，体现档次和领地感，营造气氛 通过树木、盆栽高低错落园景，营造高低错落、若隐若现的感觉，通过不同处理方式，实现个性化 通过遮阳棚、招牌、广告牌、挂灯、廊柱等竖向空间，创造视觉冲击点 商业单元外立面 配套设施：桌椅、垃圾筒等体现个性化 三层外挂阳台 三层：互动 两栋楼中间位置南向设计观光电梯，另在东侧设计天桥与公园绿化相连；货梯设计在楼体西侧 货梯 观光电梯 天桥 楼梯 观光电梯与旋转楼梯 天桥 物业发展建议 平面规划建议 氛围打造建议 业态分布建议 在女性主题商业街定位前提下，穿插餐饮等休闲商业 一层 二层 三层 一层：设置国内外知名女装品牌，奠定项目整体档次，可设计一两个主力店，通过拼合实现 二层：设置外贸服饰精品店，划小面积全部用于出售 三层：北向安排童装、床上用品等，南向安排餐饮等休闲商业 住宅客户补充定位 小户型公寓客户从置业目的来看，基本分为自住和投资两类需求， 客户购买动机 驱动因素 客户分类 特征总结 自住(城市价值驱动) 道路交通 和成熟的周边配套区域 个人为单位 自由青年 首次置业需求；单身宿舍、公房升级客户； 不愿脱离之前的工作生活圈，选择项目多考虑距离工作地点的时间距离； 工作稳定步入正轨， 处于较快的职业上升期， 城市新锐，注重生活品质，渴望能够享受生活，自由分配时间充裕；希望拥有自己的生活空间，同时又很享受与朋友一起聚会、畅谈的快乐时光； 追求时尚、优越感，物业能体现标签式的生活 对圈层感充满向往。有个性，对时尚的敏感度高，乐于接受新鲜事物 对价格有一定的敏感，但不会因价格而放弃对品质的追求。　 家庭为单位 两口家庭 小太阳家庭 投资 （投资回报率） 宜租宜转手 初级财富置业者——对应低总价小公寓 看重投资回报率和资产增值价值，属于技术分析型客户 并非金字塔尖财富水平 来源广泛，除了拥有工作缘或者居住缘的客户以外，也包括一些其它片区的客户 活跃的财富置业者——对应