二00五梧州河西地块项目前期策划概念建议案.ppt

梧州河西地块项目前期策划概念建议案 专案目录 营销目标 我们要让本项目成为梧州房地产的“地标”。 我们告诉梧州市民什么是“未来生活典范”。 我们要树立发展商在梧州的领导品牌地位。 市场概括 市场概括 市场概括 市场概括 市场概括 市场发展状况 市场发展状况 个案分析 发展商：中恒房地产开发有限公司 位置：梧州市五丰大酒店旁 规模：70亩 类型：高层或小高层 户型：二房/三房/四房 面积：80平方米～150平方米 均价：1980元/m2 交楼日期： 2005年12 月 个案分析 发展商：梧州市中恒集团股份有限公司 位置：梧州市大学路37号 规模：约13万平方米 类型：高层或多层 户型：三房/四房 面积：120平方米～160平方米 均价：1980元/m2 交楼日期： 现楼，尾盘 个案分析 开发商：丰业集团 规模：40多亩, 共11幢 类型：3幢高层/8幢多层 户型：两房/三房/四房 面积：110～150平方米, 复式160～220平方米 均价：1600元/m2-2100元/m2 交楼日期： 2006年6月 个案分析 发展商：广西众和房地产开发有限公司 位置：西堤三路3号 规模：4万㎡, 共9幢 类型：多层 户型：三房/四房/复式 面积：100～300平方米 均价：1700元/m2-2000元/m2 其它：有会所,游泳池,健身房 交楼日期： 部分现房2006年6月 个案分析 山水华庭预先建造的板式样板房 个案分析 发展商：梧州市盛泰建设开发有限公司 位置：新兴二路龙山里 规模：9.6万㎡, 类型：多层/小高层/联排 户型：二房/三房/四房/复式 面积：80～300平方米 均价：1900元/m2-2200元/m2 其它：商业广场 现状： 部分现房 小结： 大部分项目规模较小，规划简单、景观粗糙，且不断在克隆和抄袭。 市场上大量充斥着形象较为一般的中档次楼盘。 存在部分宣传推广较为系统的楼盘。 发展商品牌整合能力较弱。 客户需求分析 客户需求分析 客户需求分析 地理位置 地理位置 景观资源 SWOT分析 城市西移，本项目位处未来城市中心。 两馆一场、沿江绿化景观带等市政工程支持。 位处西区，无需受洪水威胁。 项目地块方正，开发规模大，可塑性强。 SWOT分析 市政配套少，公共交通单调。 周边商业气氛尚未成熟。 地块被分割，增加开发难度。 项目工期长，市场压力大。 SWOT分析 整体商圈扩展，城西商业急需升级。 “两馆一场”规划让本案成为行政新核心。 目前梧州地产营销相当落后。 SWOT分析 市场供应量微微膨胀。 项目区域将成为高尚住宅区，在售竞争对手不断在进步，未来潜在竞争难以预测。 市民消费能力非常局限。 前期客户 20%属首次置业，80%属于二次置业或以上； 居住区域偏好西部，对传统的旧区概念并不拘泥； 优先考虑工作地点的距离，故要求交通路网的顺畅性，希望购房一次到位，故比较看重环境景观； 会考虑到孩子升学的具体问题，对项目周边的配套要求较高。 留意市政的发展导向，注重物业的升值潜力 后期客户 年龄:区间较大,将在25-45岁之间; 职业:以政府官员，企业主，个体户为主; 家庭年收入:8-15万元之间; 背景:社会身份地位较高的党政机关高级公务员、企事业单位高层职员，民企、外企老板等; 家庭人口组成:以两代和三代人为主在组成 特征，家庭规模增大. 后期客户 估计首次置业比例缩小到5%-10%左右，二次置业占90%以上; 随着项目环境景观的成熟，对环境景观越来越重视; 对项目的配套与物业管理要求将越来越高； 市民中对项目的口碑传播将成为其选择项目的重要考虑依据。 集团购买或群体购买趋势明显。 总体来说，我们的目标客户将会是社会的上层高端群体，他们需要的是一个能够体现自我身份价值的社区。 差异化分析 大部分项目规模较小，规划简单、景观粗糙，且不断在克隆和抄袭。 市场上大量充斥着形象较为一般的中档次楼盘。 存在部分宣传推广较为系统的楼盘。 总体上没有一个豪宅的概念，更不用说品牌的整合力。 突破点 只要系统地整合项目的各样竞争优势，创造出属于本项目自己的高端个性形象，满足目标客户的需求，已能达到引导市场的效果，实现差异化。 客户需求利益点 他们是梧州市内的高消费群体，身份尊贵，懂得享受，属于城市中的“上层建筑”。 作为向往都市高品质生活的上层群体，对改善居住品质，能体现尊贵身份的居所有着较强的追求与向往。 市场定位 都市中心 首席 全景观 豪宅 形象定位 我司建议将形象定位把握成一句广告口号！ 特别解释 江岸—— “滨江生活”的尊贵体现 ，江岸边的生活已经成为了一种生活的名片，江岸已成为社会名流聚会的圈子。 都会—— 未来城市行政中心的黄金区域，另一方面指项目的会所、商业中心等配套能为客户提供便捷