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律师实务中常见的物业服务和区分所有权纠纷以及应注意的法律问题——司法实践迫切需要出台《物权法》的相关司法解释 中华全国律师协会民事业务委员会主任 朱树英 上海市建纬律师事务所主任 一、从今年1月11日中房协在深圳举行《物权法实施热点问题解析——车位权属问题》法律研讨会说起 1、各地对车库能否进行物权登记的不同规定引出的市场操作问题。 * 在上海，有《上海市房地产登记条例》，规定车库可以转让，可以在房地产权证上作注记并已解决操作性； 一、从今年1月11日中房协在深圳举行《物权法实施热点问题解析——车位权属问题》法律研讨会说起 2、立法机关和理论研究部门都难以解决市场运行过程中出现的操作性问题，对司法实践中出现的各种有关物业服务案件和建筑物区分所有权案件，各地法院都各自自由裁量处理。 3、全国律协民委会于去年已制定了《中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引》，但当时尚无司法解释，无法配套难以定稿。 二、律师参与最高院两个司法解释的起草讨论有利于了解今后司法实践的发展趋势，也有利于提高处理相关案件的应对能力 1、近年来各地法院处理了情况各不相同的物业服务案件，涉及到有关小区内车辆失窃、噪声扰民、业主封闭自家阳台等等问题，有不少处理方式已成为司法实践的主流意见，这应该也是最高院制定《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称物业服务司法解释）的基础和条件。讲者整理了各地法院处理物业服务案例或相关问题法律分析共27例,代表如需要可向会务组索要该文件。 二、律师参与最高院两个司法解释的起草讨论有利于了解今后司法实践的发展趋势，也有利于提高处理相关案件的应对能力 2、关于业主委员会的民事诉讼诉权问题，《物权法》第83条只规定业主可以行使，对业主委员会的诉权并未明确规定。物业服务司法解释第1、2、3、4、5、7共六条都规定了不同情况业主委员会可以行使诉权，表明最高院对业主委员会可以行使诉权问题已作定论。律师应着手研究诉讼实务中业主或业主委员会行使诉权的界限和利弊关系以及不同的诉讼对策。最高院2002年民立他字第46号函，对此问题已作的相应解释可作为司法解释出台前的法律依据。 二、律师参与最高院两个司法解释的起草讨论有利于了解今后司法实践的发展趋势，也有利于提高处理相关案件的应对能力 3、对物业服务企业催要物业服务费的主张和诉求，物业服务司法解释同样给予诉权。实践中的问题是有的业主往往以放弃共有权利为由拒绝支付服务费，该司法解释第五条明确规定不予支持。律师在处理此类相关问题时要引起重视，不能支持业主以放弃共有权利为由拒付服务费和筹集或增加的维修资金。 二、律师参与最高院两个司法解释的起草讨论有利于了解今后司法实践的发展趋势，也有利于提高处理相关案件的应对能力 4、目前不少地方对物业服务企业的服务期限矛盾突出，现行法律规定物业服务分为有合同的物业服务和合同期限届满后的物业服务，实践中的问题是两者的界限划分不清以及出现矛盾时的处理原则不明确。物业服务司法解释征求意见稿第六条对此作出了一系列推定的规定，有利于矛盾的妥善处理。 二、律师参与最高院两个司法解释的起草讨论有利于了解今后司法实践的发展趋势，也有利于提高处理相关案件的应对能力 5、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》（下称区分所有权司法解释），是最高院第一个直接对《物权法》所作的司法解释。该解释的第1、2、3条对《物权法》第六章中涉及到的相关名词作出解释，这些解释对“业主”、”专有部分”、“共有部分”、“必须为业主共有部分”、“建筑区划内的其他公共场所”、“公有设施”等司法实践中各有理解、各持一说的基本概念作统一划定，对处理有关区分所有权案件将会产生重要的影响，应引起律师的高度重视。 二、律师参与最高院两个司法解释的起草讨论有利于了解今后司法实践的发展趋势，也有利于提高处理相关案件的应对能力 6、区分所有权司法解释共18条规定中有2条是针对《物权法》第74条关于车库、车位规定所作的解释，尤其是对法条中“建筑区划内规划”的涵义和“应当首先满足业主的需求”的理解所作的解释，以及对小区内 二、律师参与最高院两个司法解释的起草讨论有利于了解今后司法实践的发展趋势，也有利于提高处理相关案件的应对能力 7、司法实践中矛盾很突出的另一类区分所有权纠纷案件，是有关小区业主擅自改变规划用途影响他人的安全和安宁引起的争议，区分所有权司法解释第8、9、10三条对此类纠纷中的有“利害关系的业主”作出了界定，并且规定未经利害关系的业主同意擅自改变规划用途，或者虽然是经营性用房对但对相邻业主的正常居住和生活环境造成严重损害的，应当恢复原状、排除妨碍并赔偿损失。 二、律师参与最高院两个司法解释的起草讨论有利于