现金流量与资金价值.doc

现金流量与资金价值一、现金流量1.现金流量的概念 ■■现金流量◇在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量■现金流入◇流入系统的资金◇主要是销售收入、出租收入、其他经营收入■现金流出◇流出系统的资金◇主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金■净现金流量◇现金流入与现金流出之差2.现金流量图 ■2.1 现金流量图的含义◇现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系2.2 现金流量图的画法■关于水平轴■以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续（流失）■轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）■两个刻度之间的时间长度为计息周期■相对于时间坐标的垂直箭头代表不同时点的现金流量■箭头向上表示正现金流量（现金流入）■箭头向下表示负现金流量（现金流出）■箭头的长短一般与现金流大小成正比2.3 现金流量的三要素■大小（现金数额）■方向（现金流入或流出）■作用点（发生的时间点）2.4 有关规则说明■0点是何意◇当前时点、资金运动的时间始点或某一基准时刻（三个含义）◇可以表示第一个计算周期的期初◇初始投资要视为发生在0的位置■除0以外的其它时刻点◇表示该计息周期的期末■期初与期末的关系◇第n期的期末代表下一周期的期初■期末惯例法◇现金流量一般是在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末3.房地产投资活动中的现金流量 ■（五种基本模式）■开发－销售（开发商开发商品住宅）■开发－持有－出租－出售（开发商开发商业物业并经营，最后出售）■购买－持有－出租－出售■购买－更新改造－出售■购买－更新改造－出租－出售二、资金的时间价值1.资金时间价值的概念■资金时间价值的含义◇同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值◇不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值◇利息、利率是资金时间价值的体现■资金具有时间价值的原因 ◇资金增值－货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能◇价值补偿－时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿■资金时间价值大小的决定因素（三因素） ◇投资利润率－单位投资所能取得的利润◇通货膨胀率－即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿◇风险因素－对因风险可能带来的损失所应获得的补偿■资金时间价值计算的基本原则◇不在同一时点的资金不能比较大小，也不能直接进行代数运算◇必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和进行代数运算2.利息与利率2.1 利息和利率的概念■利息◇指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿■利率◇是在单位时间内所得的利息额与借贷金额（本金）之比2.2 利率的类型（四种）■基础利率◇是投资者所要求的最低利率，一般采用无风险的国债收益率，我国采用存款利率。■同业拆放利率◇概念△是银行同业之间的短期资金借贷利率△同业拆进利率－银行愿意借款的利率△同业拆出利率－银行愿意借出的利率◇典型△伦敦同业拆放利率（LIBOR）－我国对外筹资成本利率即为LIBOR加一定百分比△新加坡同业拆放利率（SIBOR）△纽约同业拆放利率（NIBOR）△香港同业拆放利率（HIBOR）■存款利率■贷款利率2.3 利率的经济功能（五种功能）■积累资金的功能■调整信用规模的功能■调节国民经济结构的功能■抵制通货膨胀的功能■平衡国际收支的功能2.4 利率的决定和影响因素 ▲ 理论派别 利率决定因素 古典学派的储蓄投资决定理论 由储蓄和投资决定，具有自我调节功能 流动性偏好利率理论 利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平 可贷资金利率理论 利率由可贷资金的供求决定可贷资金需求由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素组成可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成可贷资金的需求函数是利率的递减函数可贷资金的供给函数是利率的递增函数 IS-LM曲线模型的利率理论 利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成利率取决于货币供给与货币需求货币需求是收入的增函数，利率与收入存在决定关系均衡利率与均衡收入同时实现 马克思的利率决定理论 利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值 【重点】马克思利率理论的内容■利率的高低取决◇平均利润率◇总利润在贷款人与借款人之间的分配比例■利率的特点◇平均利润率有下降趋势，利率也同