2010年10月21日西安怡景华庭的项目提报.ppt

优 势 劣 势 1．地理位置和交通条件：位于城西板块和沣渭新区的结合部，交通便利，辐射力强，核心商圈消费人群品质较高； 2．双赢：对于开发商和商业经营者来说； 1、项目周边目前项目较少，入住率不高，尚不能形成规模效应。 3、公交线路较少 机 遇 威 胁 1．行业趋势：沣渭新区正处于快速发展期。各超市连锁店正在急速扩张中； 2．区域内消费力：未来沣渭新区将打造为国际化大都市的核心区域，潜力极大； 3．竞争环境：区域商业地产发展较慢，总量较小，周边缺乏高品质的商业业态，产品形态容易形成差异化； 4、城市商业规划：符合西安市政府商业规划中鼓励发展大型超市的规划布局。 1．市场供应量：未来其他项目商业地产供应量，竞争形势较严峻； 2、操作风险：大型商业项目的开发需要开发、销售、招商、经营管理、资金、市场变化应对、政策变化应对等多方面的配合，对开发商的资源整合能力是一个考验； SWOT分析 商业定位研判 第一，本项目周边没有大型超市，且项目周边中高端居住社区众多，距离西安或咸阳核心居住区域较远；第二，本项目三期为一个公寓复合型项目，其次考虑满足本小区居民的需求而设置社区配套型商业；第三，就当前的本地区房地产发展趋势而言，沣渭新区未来发展势头强劲，其强大的经济发展劲头所产生的相应消费能力，势必带动商业的发展。 区域商业为主（大型超市、餐饮、休闲娱乐、精品购物等），社区商业为辅 商业规模研判 1、集中商业三层集中商业，建筑面积20000平方米，其中沃尔玛10000—15000平米，餐饮部份5000平米。2、沿街商业沿街二层商业，建筑面积8000平方米3、车位商业部分车位按照国家标准每10000万㎡商业设置30个停车位考虑远远不够，从目前项目规划形态上看，部分位置可以设置地上停车位（80个），集中商业部分设置地下两层停车场（约500个车位），足够支撑项目商业发展的需要。 邻里中心 邻里中心是指分布于多个社区中心，为居民提供生活配套服务的设施，将购物、娱乐、餐饮、休闲、教育培训、健康运动、家居、医疗等社区服务消费相结合，建立全方位的泛商业社区模式。 邻里中心 社区A 社区C 社区D 社区B 释意： 故最适合本项目的商业模式为： 商业功能定位 邻里中心的辐射区域 辐射面积适中，但又能打造一个满足多元化消费生活，完善社区配套，提升生活品质，充满人性化购物场所。 区域型商业辐射范围1.5－3公里 邻里中心辐射范围1 － 1.5公里 社区底商或街铺仅满足小区需要 邻里中心的服务功能有明确的量化指标和具体要求，根据园区的实际情况人性化设置了12项必备业态和推荐功能业态，使居民生活所需的服务项目门类齐全，配套完善。 邻里中心业态定位： 12项必备业态 推荐功能业态 超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、蔬菜水果市场和社区医疗机构。 教育培训、康体健身、中介服务（法律、保险、家政、房产）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品、家居饰品店等等 商业街意向——案例 商业街意向——案例 附 表现 特性化设计——阳台； 通过增加阳台的面积，丰富实用功能，增加室内趣味，同时给客户以实惠； 使用功能一健身房 使用功能二卧室 只计算一半面积 公寓户型建议 可分可合的自由组合空间设计户型面积以50——70平米为主 公寓户型建议 图中蓝色部分为大型外立面结构平台，此部分可作为外立面装饰部分，同时在交房后可作为阳台使用。 景观建议 园林空间的营造——“内外兼收” 社区内部景观营造 借自身景观营造，提升内部用地的价值，体现项目的均好性及整体环境； 各组团内部营造具有差异的园林景观，独立舒适的组团园林增加居住者的归属感。 园林空间的营造——休闲主题园林 园林中融入休闲渡假的感觉 通过园林小品、雕塑等传达出休闲渡假的氛围 园林风格与建筑风格相辅相成，共同营造休闲的生活空间 通过设置一定的连接水系及循环系统连接成为一个完整的社区水系景观系统； 在一些位置相应地采用木栈道、飘台等设计，以增强社区规划的公共亲水性； 园林空间的营造——水景系统的构成： 各种类型的路段，用卵石、花岗石、广场砖、花园砖、石板等各种材质铺砌； 如健身道、游戏道、步行道、观赏区，通过材质变化来划分各类型的活动区域； 使道路具备实用功能和装饰功能； 园林空间的营造——地面的铺装及区域划分： 园林空间的营造——灯光和背景音乐 灯光： 主入口灯光的分布密集一些，园林小品、喷水池要求灯光明亮一些，树间有照明灯光，草坪中有草坪灯、庭院灯、道路灯。 音乐： 分段设置室外音响，配合部分水景，造成环境背景音乐。 新技术建议 新风系统 全天候自动新风系统，不用开窗换气 ，通风