2010年3月成都市武侯区龙井的项目定位的报告.ppt

产品定位建议 地 块 产品建议 面积区间 6号地 中小户型 120~130 大三房 80~90小三房 7号块 北侧 小户型 100平米以下 南侧 大户型 130~180平米 本次拍卖的6、7号地块，其中6号地块规模小，位于武侯大道边，建议中小户型为主；而6号地块被市政道路分割成上下两块，建议北侧以小户型产品为主，南侧以大户型为主。 价格定位——周边楼盘分布 本地块 置信花园城（7500） 龙锦文苑（6000） 中华名园3（7500） 中华锦秀（6500） 价格定位——周边楼盘价格 区位 楼盘名称 发展商 销售价格 备注 紧邻三环内 中华名园3 成都武海置业有限公司 7500 紧邻三环边 置信花园城 置信地产 7500 紧邻三环边 三环外 中华锦秀 成都武海置业有限公司 6500 龙锦文苑 四川博语投资 6000 2栋农民房升级版 龙锦文苑 龙锦文苑开发商本地一小型私营企业，共有两栋小高层组成，面积区间在74~89的二房及110~120的三房，小区基本无园林，整体形象品质较差，仅是农民房的升级版本。 作为片区内唯一在售的项目，目前售价6000元/平米，在市场上取得较好销售成绩。 项目价格建议 项目所处位置属于三环外的工业园区内，当地经济实力强劲，但与周边的房地产市场较为封闭，目前没有一个真正意义上的商品房销售，多年的经济发展积累的住房需求长时间被压抑。当前市场格局有点像当年富通沙井丽沙花都项目，区域内市场需求旺盛、支付能力强劲，丽沙花都一推出市场，价格直逼宝安中心楼盘价格。 因此，根据片区目前发展情况，当前本地块商品房价格应该接近三环边缘的商品房价格。 * 价格定位 住宅 乐观预计：7800元/㎡； 保守预计：7500元/㎡； 商业 按照普通临街商铺，售价按照20000元/㎡考虑。 车位 按照11万/个考虑。 成都市武侯区龙井项目定位报告2010年3月 第一部分 整体市场分析 第二部分 区域发展分析 第三部分 地块周边分析 第四部分 项目定位建议 报告内容 三环 一环 二环 项目位于成都市武侯区，三环路外。属于武侯工业园片区。 项目所处区位 地块位置 第一部分 整体市场分析 09年供不应求，趋势将延续2010年上半年 2009年，成都新增供应小于需求，市场呈现供不应求的趋势，成交住宅面积1253.64万㎡，市场存量降低，年度供需比仅为0.62。 供需—半年度走势 半年度走势反映成都市场在08年严重供大于求，09年上半年，随着市场向好，新增住宅出现供不应求的现象。 年度价格表现平稳增长 2009年，成都住宅价格快速上涨，即使2008年调控条件下，成都住宅价格仍在2007年基础上上涨了4%。市场价格较为健康. 成都各月价格表现平稳增长 城西成交量占全市近四成 城西2009年商品住宅成交31096套，成交面积达309.89万平方米，第四季度成交套数及成交面积约占全年成交量的37%。 2009年1季度以来，城西片区商品住宅成交均价上涨快速，价格平均季度增幅保持在5%。第四季度比第一季度均价上涨了16%。 城西住宅价格走势分析 城西成交均价跑赢全市水平 城西09年各季度供应保持平稳 09年城西区域整体供应26223套,供应面积250.22万方, 在房地产市场整体向好的行情带动下,3季度供应量达到顶峰。 武侯区销售均价保持较快速增长 第二部分 区域价值分析 武侯区域定位—形成三区、二圈、一带整体空间格局 武侯区提出以高起点的区域规划布局为先导、以高标准的城市基础设施建设为载体，做大总量、做优结构、做足特色，打造具有时代特色的现代服务业，形成“三区、二圈、一带”的整体空间发展格局。 地块位置 生产性服务业集聚发展区（如图）， 该区将重点发展电子信息、生 物制药等高科技产业，形成以产品研发、技术服务、营销、 结算、配送等为主体的企业总部集群。 武侯工业区定位——生产性服务业集聚发展区 武侯工业区 地块位置 武侯工业园—财富聚集区 武侯工业园区是国家发改委审核通过的省级开发区，由武侯科技园与中国女鞋之都工业园整合而成。汇集了四川80%的制鞋企业，集设计、生产、销售为一体，富有“中国女鞋之都”称号。 全国女鞋核心区、成都市高科技企业聚集区、高质量城市化与和谐发展先导区。 园区共引进企业300多家, 包括世界五百强企业艾默生、杜邦、SBX、台湾联强及在国内有重要影响的川大智胜、神州数码等。 重点聚焦本地传统优势产业制鞋业和具区域比较优势的高新技术产业，其中，高新技术产业包括电子信息、生物工程及制药、机电一体化、环保新材料、投资及其他（企业总部基地、软件开发等）。 工业园区整体形象得到快速提升 1、建设外三环科技新城，优化片区商务环境 政府将以建设全国女鞋