2010年8月上海佘山的项目商业租赁的方案.ppt

周边住宅配套规划 消费人群分析 本案商铺处于轻轨站边，地理位置优越。项目位置10公里的范围，有国际别墅群区，有佘山森林公园，辰山植物园，欢乐谷等等大型娱乐旅游设施，未来项目周边规划的影视基地，经适房，大型普通商品房项目，能够带来无限量的消费群体，虽佘山、赵巷别墅区有奥特莱斯品牌广场，吉盛伟邦家居村等这种大型购物中心但是暂无大型的餐饮娱乐中心。因此建议本案做成大型的特色餐饮聚集中心。 客户摸底情况 营销部7月中旬至今对168组意向客户（老业主95组、新客户73组）进行回访发现：（A:诚意，B：一般,C:无诚意） 如表所述：A类客户20组，占总客户的12%，B类客户37组，占总客户的22%，C类客户111组，占总客户的66%，C类中有不少客户是小商户，主要考虑目前本案人气不足、周边规划不完善等原因，等周边成熟后再考虑承租。 对A类客户摸底情况分析： 1、来自松江钢材市场的温州大客户 对方首先要求购买商铺，整栋甚至全盘，对此项目营销部也对其明确暂时不卖，也开出整栋3-4万与底商整栋5万元/平方米的价格，对方不置可否。 对于租赁，对方也明确想全部租赁下来，由其作为二房东招租。但对于什么样的业态经营适合现阶段情况，对方也无腹案，只是一味看好地铁商铺。且对租赁的年限及租金提出较高要求。 2、来自松江本地的大客户 对方明确本项目商铺的地理位置的优越性，认为现阶段适合特殊业态，未来适合于日常生活、旅游、餐饮、娱乐等常规业态。 对方拥有不少服装、娱乐（台球、射箭馆）资源，与松江区域内开设夜店等娱乐场所的投资人关系良好，也拥有一定的宾馆投资人的资源。 从接触中可以察觉，对方对于商铺招商有丰富的经验，对项目前景也比较看好，觉得是有利可图。可以继续跟踪洽谈。 客户摸底情况 3、某客户需要200平米左右开设联华超市，客户倾向5号商铺 4、某客户需要200平米左右开设美容院，客户希望在12号、13号楼里选择一处商铺。 5、通过朋友介绍与娱乐会所老总接触后，对方对于开设大型娱乐会所并不很感兴趣，原因如下：开设娱乐会所装修及运营成本巨大，一旦开业需要快速回笼资金才能保证会所的正常运营。但是对方认为本项目所处位置偏远，周遍配套欠缺，人气不旺，预期无法快速回笼资金。如果本公司能够给出特别优惠的政策，那对方还可以再考虑。 客户摸底情况 6、大约有3组客户需要30-50平米开设房屋中介，客户比较倾向6号楼和10号楼底楼的商铺。 7、大约有3组客户需要30-50平米开设便利店、饮品店等，客户倾向5号商铺。 8、某客户需要100平米左右开设体育用品店，客户倾向5号楼和6号楼商铺。 9、塘桥拆迁客户需要70-100平米左右4套做饭店，洗车，蔬菜店。 情况分析 通过与诚意商户的沟通，他们存在以下的疑惑： 1、意向租赁客户对前5-8年的经营状况并不看好，我司允许的免租期限也不明朗。 2、关于商铺承租年限和租金，客户不知道我司的范围。5年以内的租赁期过短是普遍反映。 3、商铺物业管理费暂定6.7元/平米，由于客户对前几年的经营状况并不看好，因此普遍反映费用过高难以接受。 总的来说，此次摸底情况不太理想，营销部资源无力支撑整个商业运营。 招商方案 项目营销部建议将商铺整栋或规划片区来出租，因为本项目商铺包含底层商铺和商业区独栋商铺，总体面积较大，商铺之间相对来说比较分散，如果将商铺全部拿来一次性一并出租，会造成业态布局分散，可能只有位置最优良的商铺处于经营状态，而位置稍差的单位则空置，招商单位可能有重复经营的情况，业态的完整性大大降低，消费者可能不走回头路，一边门庭若市，一边门可罗雀，整体就达不到经营红火的表象；另外增加物业公司在日常的管理中的负担，如果在保安，保洁中出现死角，这对招商的可持续性是个致命打击。 招商方案 将商铺按片区整栋来做的优势： 一、如果第一个片区按我们计划商家顺利入驻，消费者能够达到期待的水平，红火就是必然，剩下的商铺就可以继续按计划来合理招商。 二、如果前期拿来招商的片区，物业公司在日常管理中很出色，保安、保洁工作到位，那么就会给新老客户带来很好的印象，优良的招商环境会带动下一个片区的招商工作顺利进行。 招商方案 因此营销部建议，分片区可以分三步走： 第一步，将5、6、7、10、13作为第一批，因为这几栋接近于酒店式公寓出入口和轻轨站的出口，消费者必经之地，第一批商铺则是他们关注的焦点。 第二步，将8、9、11、12作为第二批，在第一批成功招商经营的状态下，加紧推出，扩张业态，让消费者有更多的选择余地。 第三步，将最后的1、2、3、4号