2010年武汉联发龙湾的项目构想.pptVIP

联发龙湾项目构想 2010.01 首先，认识项目 我们对项目的四点研判 [第三只眼睛看项目] 1、规划评述 关键词：气质天成，规划略显遗憾 两公园： 项目外市政公园和项目内东首 公园将本项目几近揽抱，美不胜收。 产品：小高层和高层这两类产品的规划 能使充分领略水景湖景的秀美，尺度合 理。略显遗憾的是连排在规划上过于拥 挤，路网系统不甚合理，作为担当提升 项目价值的功能，而力不足。 景观面：项目南边为小高层，北边为高层，在规划设计上考虑了日照的因素，但因为主要景观资源在北面，如此南低北高的规划使得小高层的外部景观面受到制约。 2、外部机遇 关键词：带来机会，也带来竞争 文化路大桥： 已经合龙的文化路讲大大 缩短江夏至武昌的距离，也将成为两者 间的主干道。 高校：毗邻武大东湖分校，带来客源的 同时也项目气质内涵的可塑性。 文化大道项目：大桥的即将开通使得周 围竞争项目纷纷上马，提高了大桥区域 项目的关注度，也加剧了竞争。 3、区域特质 关键词：优劣兼具 生态环境VS生活配套：极其优越的生态 环境，是优势。生活配套如医院、教育、 商业等都很缺乏，是很大的劣势。 南湖VS汤逊湖VS江夏：汤逊湖介于南湖 和江夏之间，获得两区域溢出性客户和 倾向性客户机会。 西岸VS东岸：汤逊湖东岸因其与光谷的 融合，集聚了众多优质项目，市场认可度 也较高。而汤逊湖西岸属于刚起步阶段， 相比之下，两者落差很大，东西失衡。 中环线 江夏大道 两湖大道 阳 大道 江夏 武纸公路 光 大 道 汤逊湖 汤逊湖 美加·湖滨新城 汤逊湖山庄 银河湾 玉龙岛花园 澳门山庄 梅南山居 宜家汤臣 渡上 本案 阳光海岸 4、开发节奏 关键词：因势利导，配套先行 本项目规划设计已经成型，施工已近开始，规划设计已经无法调整，在现有基础上如何完善项目配套，从而提升项目附加值，另外根据项目营销推广，制定合适的开发节奏，都是能否顺利实现项目销售的必要条件。 其次，提升项目 我们对项目的几点思考 ？ 价值是否有提升空间? ——答案是：可以提升，但幅度取决于我们的核心开发战略目标。 三个基础条件： （1）天生丽质——环境（湖景，公园）/规模 地处汤逊湖畔，规划有市政公园，环境优越，占地260亩，具有一定 规模。 （2）师出名门——开发商自身/规划/施工/园林/物管等 投资商、开发商属相当实力企业，项目规划上可圈可点。 （3）精工品质——产品户型/配套设施/用材工艺等 产品面积较为合理，在配套设施和用材工艺等方面需完善和提升， 以求项目精工品质特点得以体现。 项目的核心价值在哪里？ —— 是湖景？是公园？是大学？是区域前景？ —— 我们归纳为一种生活。 城市慢生活 AND 城市漫生活 是一种追求闲适生活的态度，是一种宽容健康的人生心态，是一种积极的奋斗，是对人生的高度自信，是弥足珍贵的生活品质。充满随性浪漫的生活方式，是都市繁忙人内心生活追求的最深刻写照。 项目的定位是什么？ —— 市场定位？客群定位？价格定位？形象定位？ 汤逊湖项目的定位转移： 档次 产品 目标客群 价格 高端豪宅为主 主要为别墅、洋房、多层 主要为投资型、高收入人群 主要特点：高端低价 中高档 主要为小高层和高层 主要为自住型和改善型 主要特点：价格走高 本项目的初步定位建议 —— 市场定位：中高档湖畔人居样本 —— 客群定位：中高收入人群：教师、周边住民、企业员工、退休人士等 —— 价格定位：4000 - 4500元 —— 形象定位：烂漫、秀美、优雅、闲适 再次，项目突围 我们对项目的六大战略性建议 1、界定/宣扬项目所属区域 ——南湖板块vs汤逊湖板块（价值提升的第一步） 南湖板块： 成为近年的一个热点区域。目前总体的销售情况也较好，随着交通和配套的成熟，板块认可度越来越高，价格区间5500-6600元。 汤逊湖板块：近年产品往中档多元化方向发展。借助与鲁巷之间便利的道路设施，依托光谷产业经济和众多高校，亦成为一片住宅的热土。价格区间：3500-4500元（不含别墅类产品）。 对本项目的思考：处于汤逊湖西面，非汤逊湖板块核心区域，区位从严格意义上而言，属于汤逊湖板块，但非成熟核心区域。在板块和区域的诉求上：诉求本项目为南湖板块，站上相对较高的价位。于消费群体而言，在心理上价格抗性相对较小。 2、确定战略重点 ——保证速度，价值提升。（尤其是第一期小高层出速度，第二期联排拉价格，第三期高层出利润） 3、形象先行 ——企业形象，区域形象，滨湖形象，售楼处形象等 通过设立工地围墙和发布汤逊湖