2011年05月05日青岛保利·海上罗兰营销的的策划的方案.pptVIP

保利·海上罗兰营销策划方案 2011-05-05 Contents 项目分析 客户定位 项目定位 形象演绎 推案推广 壹 The Classically Mysterious Romaunt 项目分析 ■ 区域及市场分析 ■ 项目本体认知 Part 1 区域及市场分析 District Marketing Analysis 地处青岛西海岸，胶南东部新城区,目前为陌生的潜力型区域 项目区位 青岛主城 黄岛 胶南 核心 区域资源 胶南拥有自然景观资源，山海相依，绵延138公里海岸线，古有岸海名山的大小珠山，绵延在胶州湾畔 胶南为海洋性季风气候，年均温度为12.1度，冬无严寒、夏无酷暑，年均降水798毫米，四季皆适合旅游 胶南具有138公里海岸线 坐拥独特山海资源 市 南 胶 经济发展 青岛近几年人均GDP发展 2007年 突破6000美元 2008年 突破7000美元 2009年 突破8000美元 2010年 突破9500美元 胶南GDP水平与全市同步发展（2010年占9%） 经济快速发展必将加速外围区域城市化 区域地位 2009年10月26日，山东省建设厅组织研讨会，研讨会的中心议题是把脉新鲜出炉的山东半岛蓝色经济区城镇体系规划。跨度直到2020年的规划蓝图中，半岛蓝色经济区内青岛、烟台等七大核心城市依据各自区位优势、区域产业布局等因素，确定各自未来的发展方向。 青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”城市； 青岛 青岛定位为山东半岛“龙头” 国家级中心城市 区域地位 青岛作为半岛蓝色经济核心区 胶南为大青岛内圈层城市 根据青岛依托主城 ，拥湾发展战略定位胶南为内圈层，根据十一五规划预期：争取胶州、即墨、胶南撤市划区，根据半岛蓝色经济核心区：青岛构建“一带三城” ，“三城”包括即墨的鳌山新城，胶南的魅力新城 黄岛 核心层 青岛 交通环境 2011年6月底桥隧贯通 实现30分钟立体化交通融入主城区 2011年海底隧道、跨海大桥均将实现通车，从项目所在地只需约30分钟就能抵达青岛市市南区行政商业中心 团岛端 薛家岛端 跨海大桥 海底隧道 胶州湾高速 可见，胶南尚属陌生的，鲜有品牌开发商进驻的区域 但从城市格局、交通环境、资源条件等综合评价来看 项目区域价值凸显，为良好潜力型区域 那么从行业角度来看，项目市场环境又如何？ 市场环境 西海岸滨海大道沿线滨海物业众多、竞争激烈 薛家岛片区约11个项目，直接截流 中海熙岸 凭海临风 香槟海岸 书香蔓城 中南海湾新城 康大凤凰国际 鲁商蓝岸国际 提香海岸 凤凰城 海尔山海湾 中冶爱彼岸 康大官邸 海信凤凰金岸 馨海国际城 香槟海岸 本案 海上嘉年华 公寓分布 公寓分布格局来看开发区项目对本案直接截流 公寓整体量价 成交量方面：黄岛区总计销售15637套，月均销售套数在977套左右，胶南市总计成交16661套，月均成交量在1042套左右 成交价格方面：黄岛区均价在8152元/㎡左右，胶南市均价在在5007元/㎡左右 2010年至今，胶南月均成交量（1042套）略高于黄岛区（977套） 黄岛区成交均价为8152元/㎡，胶南市均价仅5007元/㎡ 数据截至2011年4月30日 滨海公寓个案 西海岸滨海典型公寓销售缓慢，平均50-60套/月 价格由东向西呈递减态势，由9700元/平米递减为5300元/平米（毛坯） 数据截至2011年4月30日 月均去化线 凤凰城 提香海岸 凭海临风 凤凰国际 鲁商蓝岸 馨海国际城 香槟海岸 中海熙岸 书香蔓城 山海湾 价格线 一线沙滩公寓个案 西海岸目前在售的一线沙滩公寓共三个，平均50-60套/月的消化速度，价格基本为15000元/平米，附带3000元的精装修。西海岸一线沙滩公寓成交均价差异并不明显 数据截至2011年4月30日 月均去化线 海上嘉年华 那鲁湾 达令港 价格线 市北区 公寓存量全市第一，约84万方 60-120㎡占68%市场竞争压力较大 公寓存量 截止4月30日存量分布图（套） 胶南市 崂山区 市南区 四方区 李沧区 城阳区 开发区 公寓市场存在五大结论： A-直面开发区众多项目直接截流 B-一线沙滩公寓相比较同区域滨海公寓项目价格高出一倍 C-滨海公寓的价格，从黄岛至胶南呈现加速递减趋势 D-滨海高端项目均表现销售速度缓慢（50-60套/月均） E-胶南区域内部存量压力巨大（超百万平米） 公寓市场结论 市场环境 馨海国际城 隐珠山花园城 海上罗兰 唐岛金湾 海上嘉年华 上实游艇会 青岛印象 海信翡翠湾 恒海石雀滩 恒生金沙滩 别墅潜在量 西海岸未来别墅供应约90万方，本案别墅同样面临截流和竞争 宝都金沙滩 水城别墅 其中— 胶南市主要有3个项目，共计建面约40万方 黄岛区主要有8个项目，共计建面约50万方