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房地产经纪人实务：市场营销在企业中地位 市场营销在企业中的地位 　　在美国，最早意识到市场营销重要性的是包装消费品公司，然后是耐用消费品公司，之后便是工业设备公司。对市场营销地位及其重要性认识较晚的有钢铁业、化工业、造纸业等。进入20世纪80年代以来，服务行业尤其是航空业、银行业等逐渐接受了市场营销思想。近年来，保险业、证券业也已经意识到市场营销的重要性并逐渐产生兴趣。 　　在企业内部，营销职能也由过去的不重要变为与其他职能同等重要甚至更加重要。 房地产经纪人实务：房地产调研途径和内容 房地产调研资料搜集的途径和内容 　　(一)搜集资料的途径 　　房地产市场调研资料搜集的途径主要有： 　　1.交易双方当事人。 　　2.促成房地产交易行为的中间商。 　　3.房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告。 　　4.熟悉房地产市场的人士，如房地产估价师、经纪人等。 　　5.同业间资料的交流。 　　6.准交易资料的搜集。 　　7.向房地产租售经办人员讨教，参加房地产交易展示会、展览会、换房大会，了解各类信息、行情，索取有关资料。 　　8.各类次级资料。 　　(二)基本资料的搜集 　　基本资料可分为初级(一手)资料及次级(二手)资料两类。 　　1.初级资料 　　初级资料的搜集是依据特定目的，遵循完整的研究设计及调研设计，并通过调研执行、资料处理与分析，以得到所需的资料。 　　2.次级资料 　　(1)内部次级资料。一般人常常忽略公司内部资料的可贵性而未加以利用， 　　(2)外部次级资料。外部次级资料来源主要包括官方、学术单位、产业三大部分。 　　(三)房地产法规资料的搜集 　　目前我国已出台的有关房地产的法律法规主要有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《建筑法》等。 房地产经纪人实务：市场预测概念和作用 (一)房地产市场预测的概念 　　房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据。 　　(二)房地产市场预测的作用 　　1.房地产市场预测是房地产企业制定开发经营计划和进行营销决策的基础。 　　2.房地产市场预测是改善企业经营管理，提高经济效益的重要手段。 　　3.房地产市场预测可以降低市场的不确定性给房地产企业所带来的市场风险。 房地产经纪人实务辅导：基本资料的搜集 基本资料的搜集 　　研究策划人员在考虑是否有必要耗用资源，进行初级资料搜集前，应先评估是否有现成的次级资料可供利用，并尽可能优先利用次级资料，因为利用次级资料有成本低廉、取得容易的特点。 　　1.初级资料 　　初级资料的搜集是依据特定目的，遵循完整的研究设计及调研设计，并通过调研执行、资料处理与分析，以得到所需的资料。这种资料搜集方法在社会科学研究中经常使用。房地产开发企业以往较依赖市场经验而不注重方法，但因土地资源有限，市场竞争日益激烈，某些初级资料(例如潜在客户购买力、选择区位评估因素、客户满意度、商业圈类型等)的使用性高、目的明确，若配合次级资料使用，可使开发企业作出更正确的判断。 　　在各种资料搜集上，可依照各种资料的性质整理分析，如官方资料主要有经济状况统计、各项政策公告及政策法规执行的状况、建筑规划及各项统计;而在学术研究类的报告中，主要有各项政府重要计划的研究分析，及对当前政策制度或特定主题的研究讨论，例如经济适用住房政策的定位。产业资料及市场报告除供求状况外，还有项目的规划、价格、贷款及市场对各种产品的接受程度等。因此，在进行项目策划定位时须事先拟定资料搜集的方式，理出一条脉络分明的定位逻辑，以达到事半功倍的效果。 　　2.次级资料 　　(1)内部次级资料 　　一般人常常忽略公司内部资料的可贵性而未加以利用，例如开发公司或代理公司每个项目方案的执行过程报告或分析报告，如初期的土地购买评估报告、产品定位报告、销售检讨报告、结案统计报告等，通常都是极有参考价值的资料来源。由这些资料可整理出项目个案的购买客户群体的状况，对项目策划时的目标客户群的研究及产品策划构想很有帮助。 　　(2)外部次级资料 　　外部次级资料来源主要包括官方、学术单位、产业三大部分。官方资料以统计类居多，学术单位以研究报告或论文居多，产业资料以房地产市场资料居多。 房地产经纪人实务辅导：交通流量资料的搜集 　交通流量资料的搜集 交通一般所指的交通流量资料包含：小客车流量、大客车流量、货车流量、双向行人道流量等，以及这些流量的路线及其可到达的区域。每一种不同类型的道路，其交通工具的种类、比率、流量以及大众运输工具的便利性，都对道路沿线商业发展造成不同的影响。 常见的交通流量资料搜集的方式可由调研人员用计数器在道路旁测算，但因为车