思源2008年度北京幸福广场市场竞争力分析报告.pptVIP

首开幸福广场销售分析 业态 销售面积 （㎡） 销售套数 销售金额 （万元） 销售率 住宅 50617 432 88716 75％ 写字楼 31874 12 47776 77.6％ 商业 1021.97 2 2684 33％ 车位 —— —— —— —— 合计 83512.97 446 139176 72％ 首开幸福广场自06年10月15日开盘起至07年12月24日停止预售，共销售精装修住宅产品432套，其中07年销售326套，写字楼12套，商业2套，共计销售面积83512.97平米，达项目总规模的72%。 幸福广场07年成交分析 成交总体情况表 07年成交的客户以购买一居室的比例最高，占总量的一半以上； 选择购买东向与西向户型的客户比例较高，主要是由于南向所剩产品较少。 幸福广场07年成交分析 成交户型分析 首开幸福广场成交分析 成交价格分析 06.10.15开盘 07.3.25开放样板间 8.14上调3000元/ ㎡ 9.29上调2000元/ ㎡ 11.16上调250元/ ㎡ 幸福广场07年成交分析 成交价格分析 价格优势是本案在区域竞争中的有力支撑，价格在20000元/ ㎡ 的成交量最大，占总成交的85％，价格在25000元/ ㎡ 以上的成交仅有4套，所占比例不足1％。 幸福广场07年成交分析 月成交套数分析 价格上调 第二套房贷政策 预售证到期 幸福广场销售分析小结： 幸福广场开盘至2007年12月转现停售共计销售427套精装公寓，其中2006销售106套，2007年销售321套，月均销售30套； 2007年5－7月是项目销售的高峰期，月均销售达到59套，销售金额过亿元；07年9月以后受到交房、涨价、第二套政策推出等一系列影响，成交大幅度下降； 开盘至2007年12月，月成交均价总体呈上升趋势，最低月成交价15281元/ ㎡，最高月成交均价24150元/ ㎡，价差为8869元； 从成交价格范围来看，大部分成交价在20000元以下。 08年1－4月积累客户分析 08年1－4月积累客户分析 积累客户意向户型分析 月份 首次来电 首次来访 意向户型 一居 二居 三居 1月 1 1 2月 6 3 3 3月 1 21 8 5 8 4月 3 23 10 4 9 合计 10 48 18 9 21 由于停售时间过长，且一直未做大力度的推广宣传，目前积累客户较少，08年1－4月共计有效来电10通，有效来访48组。 08年1－4月积累客户分析 积累客户意向户型分析 目前积累意向对大户型较为关注，但对于本案258平米三居的价格接受度不高；一居的关注度为37％，投资意向较为明显。 月份 媒体来源 路过 朋友介绍 搜房 项目网站 1月 1 2月 3 3月 18 3 4月 18 1 2 2 合计 40 4 2 2 08年1－4月积累客户分析 积累客户媒体来源分析 由于停售期间一直未做大规模推广，来电、来访数量较少，主要来源依然是现场路过的客源。 客户对车位售价的期望值多集中在10—15万元； 对租赁价格的预期范围是500—600元/月。 08年1－4月积累客户分析 客户车位租售调查分析 幸福广场项目无配套，但经过对客户的问卷调查，了解到客户对游泳池、健身房等运动配套设施的要求较高。 08年1－4月积累客户分析 业主问卷调查分析 剩余房源产品力分析 首开幸福广场未售房源情况 居室 一居 两居 三居 剩余套数 55 15 8 朝向 朝东 7 朝东 3 南北通 8 朝南 9 朝南 0 朝西 22 朝西 5 朝北 17 朝北 7 价格区间（单价） 20470－29932 21965－26692 26270－29717 价格区间（总价） 2047819－3068629 2771983－3613296 6777660－7666986 优势 总价低，适合投资； 面积适中，布局相对合理，适宜居住 南北通透，动静分开 劣势 公共区域过道较长，没装修； 北向户型较多，有遮挡； 楼层低的有遮挡；总价高，装修档次与之不匹配；无工人房 目前营销难点分析： 项目取得销售证日期临近奥运，可销售时间较短 奥运期间热点转移，且营销推广手段受较大限制 项目入住阶段由于工程质量问题，老客户口碑较差，难以形成老带新的成交局面 项目属于精装修交房，目前楼内品质较差，目前的精装修房屋如果搁置时间长而无人入住，则会使装修效果日益变差 目前剩余房源朝向较差，售价较高 首开幸福广场销售价格论证 幸福广场销售价格论证 论证方法 成本导向：无明显产品个性，市场同类竞争不激烈的状态下； 需求导向：有个性、差异性，市场同类竞争可比性小的状态下； 市场导向：具有一定个性特征，有同类竞争产品的状态下。 结合本案特征，建议采用 市场导向论证法 （1）地理位置参数——依据首开幸福项