戴德梁行2010年六月中国房地产投融资典型案例分析.ppt

Page * Page * Page * Page * Page * Page * Page * Page * 中国房地产 投融资 典型案例分析 戴德梁行投资部 高级联席董事 卢强 2010年6月 Contact Info.. : Eric.q.lu@ 0086不同的 物业类型 不同的城市 不同的 投资者类型 不同的 交易架构 DTZ 投资部成交部分案例汇总 主要投资者 机会基金: 主流 核心基金: 较少 房地产信托基金: 较少(本地尚待出现) 本地投资者: 逐渐增多(保险资金正等待出现) 投资市场-整栋收购 Million USD 北京 上海 外资与本地投资者比例分析 Million USD 上海 北京 DTZ 的角色 物业资料 市场信息 市场分析 可行性 收购战略 市场研究 项目分析 现场勘察 市场研究 物权结构 租金分析 市场研究 市场推广 财务分析 融资 税务 交易方案 市场研究 交易架构 交易条款 时间节点 声明保证 市场研究 合同谈判 付款条件 融资方案 市场研究 付款策略 财务方案 可靠性 长远利益 市场研究 投资者筛选 公司尽职 财务尽职 技术尽职 市场研究 尽职调查 协调 转让文件 物业移交 市场研究 完成交易 交易阶段 前期阶段 最后阶段 Start Deal Closing 近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益; (预测自有资金IRR 超过60%) 优质的合作伙伴是JV的关键; 物业: 苏州润华国际大厦地块 交易结构: 境内股权收购转海外股权,海外股权融资 位置: 苏州工业园区 占地面积(平方米): 14,893 总建筑面积 (平方米): 181,000 海外公司 境外 境内 40% 60% Harvest Capital 盛高置地 境内公司 典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块（苏州） 2007.9 2008.5 5.46亿元 苏州本地 开发商 SPG SPG Harvest Capital (40%股权) @3680 psm 溢价30%,2.835亿元 @4784 psm 要点 2009.10 SPG 3.57亿元回购 销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期 2006.12 2007.1 11.97亿元 上海嘉盛 三宝建设 (100%) 5,300万美元 三宝建设 Merrill Lynch (30%股权) 土地面积（平方米）: 12,126平方米 建筑面积（平方米）: 113,520平方米 用途: 综合用地（办公楼+商业) 典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海) 要点 合适的价格在核心地段取得的合适的商办地块; 迅速的海外融资降低了自有资金比例. AV 15，000 ps.m 2005.10 2007.9 6.24亿元 2008.7 香港开发商 占地面积 (平方米) : 2,557 平方米 建筑面积(平方米) : 29,027平方米 入住率: 超过90% 特点: 机会性基金收购的典型案例 花旗 8.14亿元 花旗 策略资本 11亿元 策略资本 汇华房地产 买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易 租金上升 Rental reversion 回报率下降 Yield compression 超过70%贷款 70%leverage 要点 典型案例三——核心地段写字楼——永新广场（上海） 2006.4 2008.1 6.81亿元 瑞安 基汇资本 9.44亿元 基汇资本 未来资产 面积(平方米): 15,793平方米 套数: 100套 入住率 : 约85% 平均租金: 300元/平方米/天 特点: 住宅翻新为高档服务式公寓成功的 投资案例 典型案例四——服务式公寓—— Shama Luxe(上海) 2009.11 9.25亿元 未来资本 瑞安 买卖物业增值; 典型的核心地段的高流动性; 全境外交易; 典型的由于海外汇率变动造就的交易机会. 要点 城市公寓, 浦项广场 QA 谢 谢 Page * Page * Page * Page * Page * Page * Page * Page *