物业管理实务第5章.pptVIP

第五章 物业管理资金的收取与使用管理 一、物业管理服务与收费的关系 物业管理服务收费的概念 物业服务收费即物业产权人为得到物业管理服务而支付的费用，是指物业服务企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 物业管理服务收费的内容： 日常综合管理服务收费 指物业服务企业为业主或住户提供装修管理、财务管理、档案资料管理、维修基金管理和咨询管理等服务的收费。 公共性服务收费 指物业服务企业为业主或住户提供的公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护和物业共用部位与共用设备设施的日常运行维护等服务的收费。 物业管理服务收费的内容： 专项服务收费 指物业服务企业面相广大使用人提供的除上述日常服务与公共服务之外的各种专项服务的收费。 特约服务收费 指为满足业主或住户需要而提供的个别服务的收费。 公众代办性质的服务收费 指物业服务企业为业主或住户代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等而可向委托单位收取的手续费。 物业管理服务收费的原则： 合理原则 公开原则 与服务水平相适应原则 不同物业类型收费不同 不同消费水平收费不同 不同服务项目收费不同 二、物业管理服务收费的性质与特点 物业管理服务收费的性质-经营性收费 物业管理服务收费的特点 从收费形式上看，有情况复杂、个体化突出的特点。 收费的方式有组合式的特点 收费对象具有公众性特点 第二节 物业管理服务收费的定价管理 一、物业管理服务收费的定价方法 成本定价法：指物业服务企业首先按市场行情和实际发生费用支出，计算出物业管理费的成本价，在收支平衡的基础上确定一定的利润率. 成本加成定价法 单位面积物业管理服务收费=单位面积物业管理服务成本×（1+成本利润率） 目标利润定价法 单位面积物业管理服务收费=单位面积物业管理服务成本×（1+目标利润率） 第二节 物业管理服务收费的定价管理 一、物业管理服务收费的定价方法 差别定价法-区别定价法，是根据对物业管理服务的需求强度和要求定出的不同的价格水平。 1）以不同的服务标准为基础的差别定价 2）以地域为基础的差别定价 竞争定价法 业主感受定价发 第二节 物业管理服务收费的定价管理 一、物业管理服务收费的定价方法 对比定价法-指同类物业中某一物业计算标准完善、执行效果好，其他物业管理服务费的计费标准就可通过对比，逐一确定每项管理支出的收入的方法。 经验定价法-指在掌握不同类型物业管理服务收费定价标准及执行效果后，根据以往经验确定受托的物业服务收费的定价方法。 综合定价法 二、物业管理服务收费的定价形式 1.包干制 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。 包干制 优点： 实行简单，适合小型的物业服务企业使用。 不需要对物业服务企业进行账目监督和审查，简单易行 节省的成本可成为物业服务企业的利润，可刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本。 缺点： 可能导致物业服务企业降低物业管理服务质量 可能导致物业服务企业拖延需要及时维修的工作，或者用小修小补代替大修理 不利于物业管理专业化的发展 二、物业管理服务收费的定价形式 2.酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。 酬金制 优点 更加透明 有利于物业服务企业专业化 有利于减少物业服务企业与业主之间在物业管理收费方面的矛盾 缺点： 需要对物业服务企业进行账目的监督和审计 可能导致物业管理费的攀升。 二、物业管理服务收费价格的构成 3.物业服务成本或物业服务支出： 1）管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用； 3）物业管理区域清洁卫生费用； 4）物业管理区域绿化养护费用； 5）物业管理区域秩序维护费用； 6）办公费用； 7）物业服务企业固定资产折旧； 8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用； 9）经业主同意的其他费用。 五、物业管理服务收费的实施 收费的实