2009圳房地产市场年终分析报告.doc

2009年深圳房地产市场年终分析报告 　 一、2009年深圳房地产市场总体运行情况 （一）房地产开发投资基本与上年持平，商品房开竣工面 积下降较大 2009年1～12月， 我市完成房地产开发投资437.46亿元， 同比下降0.7%，基本与上年持平。商品房施工面积3112.36万 平方米，同比下降5%，商品房竣工面积402.01万平方米，同 比下降36.2%，商品房新开工面积489.18万平方米，同比下降 35%，商品房开、竣工面积比去年有较大下降。 （二）新建商品住宅销售规模同比增幅较大，但下半年销 售水平出现下降 2009年，全市新建商品房销售面积为712.56万平方米， 同比增加70.6%；其中，商品住宅销售套数为7.07万套，面积 为660.25万平方米，同比增加69.62%。2009年前7个月，商 品住宅成交面积较去年增长较大， 超过2008年月平均水平的2 倍；8月份以后，随着房价的上涨，自住需求受到挤压而导致 销售水平明显下降，月平均销售规模仅为前7个月平均水平的 1一半；进入11月份后， 受税收和信贷等优惠政策到期可能废止 的影响，销售规模有所反弹，但仍低于全年平均水平，市场呈 现调整迹象。 　 图1 2008年以来各月商品住房销售面积 　 （三）新建商品住宅价格出现较快上涨，平均价格水平在 高位徘徊 按照我市房地产信息系统， 2009年我市新建商品住房平 均价格为每平方米14858元， 比2008年同期上涨16.1%， 比2007 年同期上涨了11.1%。从各月价格水平走势来看，一季度新建 住房价格较为稳定，保持在每平方米11000元左右；二季度， 住房价格开始出现上涨趋势，但涨幅在10%以内；从三季度开 始，房价上涨速度加快，平均价格水平较年初上涨57%，8月份 价格达到每平方米19368元；四季度，月平均住房价格水平突 破了2万元，10至12月的住房价格分别为每平方米21660元、 19413元和21317元。 2009年1～12月份，我市户型面积90平方米以下住房价 格为每平方米12379元，同比上涨20.44%，销售套数占全市销 售总套数的比重为73.4%， 是我市商品房消费的主体；90～144 平方米和144平方米以上户型住房价格分别为11325元、 23775 元，同比分别上涨5.74%和9.6%。12月份，90平方米以下住房 价格为每平方米18147元，销售套数占全市销售总套数的比重 为68.7%，90～144平方米、144平方米以上户型住房价格分别 为22429元、31024元。2009年以来，我市不同户型结构的住 房价格均出现了上涨。 图2 2008年以来各月商品住房销售均价 （四）二手住房成交面积明显增加，二手房交易规模超过 新房销售规模 2009年，我市二手住房成交套数达到13.87万套，成交面 积为1226.58万平方米，同比增加249.61%，接近2008年全年 成交总量的3.5倍；特区内二手房成交751万平方米，占全市 的61.2%。 二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为1.86:1， 相对于2008年的0.9:1，该比例增加明显，二手房市场已成为 我市住房交易市场的主体。 　 （五）房地产贷款增幅较大，个人住房贷款增长创年度新 高 截至2009年12月份，我市房地产贷款余额达到4625.71 亿元，占全部贷款的比重为31.3%，比去年同期增长27.04%。 其中， 房地产开发贷款余额为1072.03亿元， 比年初下降了7.79 亿元，出现了2005年以来首次负增长；个人住房贷款余额为 3394.60亿元， 同比增长率为44.1%，比年初增长984.47亿元， 增长额度创近年来年度增长的新高。 　 2005年以来房地产金融市场发展情况 　 二、2009年房地产市场发展评价与2010年趋势判断 （一）2009年深圳房地产市场发展评价 总结2009年我市房地产市场运行情况，房地产市场呈现 出： “年初逐步回暖、年中快速发展、年末趋于过热”的波动状 态。主要有以下几个特征： 一是房地产市场交投活跃、景气程度高，但也呈现过热发 展趋势。2009年，在国家政策激励和市场自身调整影响下，我 市房地产市场开始回暖，并呈现出市场交投活跃、景气程度高 的特征，全年新建商品住宅销售同比增加69.62%，二手住房成 交同比增加249.61%。但是，从第三季度开始，市场开始呈现 过热发展趋势，一、二季度住房价格保持在每平方米11000～ 12000元，三季度上涨到17000元，四季度上涨到20000元/平 方米以上，房价在一年之内上涨了近一倍。由于房价的快速上 涨及投资、投机需求再度抬头，下半年普通居民家庭自住需求 逐渐被挤出市场，新建住房交易量出现明显下降，房地产市场 也开始显现调整