高科技孵化器大楼物业服务方案p要点.doc

高科技企业孵化园区 物业服务方案 XXXXXX物业管理有限公司 第一部分 物业管理的整体设想与策划 5 第二部分 采取的管理方式、工作计划和物资装备管理 15 第三部分 管理处组织架构及人员配备、培训管理 24 第四部分 管理规章制度和档案的建立与管理 32 第五部分 创优计划及服务承诺 35 第六部分 智能化管理 40 第七部分 日常管理 43 第一部分 物业管理的整体设想与策划 物业概况 XX市高科技企业孵化园区位于XX市XX大学科技园内6号路。项目总建筑面积为155102㎡，其中地上建筑面积占123623㎡，地下建筑面积31479㎡，；建筑密度29%，容积率3.5；绿地用地面积约12300平方米，绿地率35%；园区设有机动车辆停车位742个，其中地面车位81个，地下车库停车位661个。 孵化器一期：于2007年投入使用，总建筑面积19690㎡，包括1号楼和南、北2幢附楼。孵化器二期：2008年启动建设，规划总建筑面积约为136323㎡，由位于地块西南侧的9层附楼（3号楼）和地块北侧24层的蝶形主楼（2号楼）组成，二期3号楼于2010年四季度建成投入使用，今年年底基本完成主楼和园区的整体建设。 本项目拟建成具有一定超前性的现代化智能化甲级综合办公大楼，考虑设置较完整的智能化系统，使之成为具有现代化、信息化、智能化的建筑物，为人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。 高科技企业孵化园区物业管理难点分析、解决 我们将利用自身物业管理经验，以及公司在XX的综合资源，针对【高科技企业孵化园区】诸多特点以及难点，对项目采取量身定制的管理方法。 一、车辆管理难度大 难点分析： 高科技企业孵化园区内入住企业多，来访客户多，且车辆进出频繁，最终给我们对车辆停放的控制上带来一定的难度。 难点解决： 内部员工车辆与客户车辆分区停放，机动车与非机动车分区停放；完善车位标识和泊车区域的提示、警示标志的安放，做到告知提示到位；合理规划车行路线，规范车岗的指引导向手势，并加强泊车区域的巡查；对行车纠纷、来车不服从引导、暂无车位等突发事件，有处理预案，同时队员熟悉处理程序。 二、施工管理难度大 难点分析： 由于大楼二期、三期是分批交付使用，施工楼宇运货车辆的噪声，施工队伍繁杂对业主办公、休闲会产生一定的影响。且施工队伍人员流动性强，并有多支施工队伍进场装修交叉作业，治安、消防管理难度较大； 施工材料的运输堆放及建筑垃圾的运输堆放现场管理难度大。 难点解决： 施工、装修的噪声直接影响了已入住业主、用户工作环境。为此，我们首先在业主、业户入住前按照XX相关的法规，制订相应的管理制度。同时，要求施工单位机动车辆进入已入住大楼限速、禁鸣喇叭等，原则上不允许出租车、货车进入封闭的大楼等措施，将噪声控制在合理范围内。同时加强宣传力度，做好业主、租户谅解客观事实的工作。 针对大楼装修的问题，一方面在业主、租户办理入住前征询管理服务意见，在办理入驻手续时宣传政府装修管理有关规定，签订三方各负其责的装修管理协议，明确三方的权利和义务，要求建设、施工单位严格按照XX市装修管理规定的要求、时间进行施工，并及时做好清洁卫生工作，把相互的信任、支持建立在诚信的基础上。 另一方面在治安防范及消防管理上与施工单位签订消防、治安责任书，加强安全防范及巡视力度，检查监督落实情况，对违章作业的当场纠正，并采取相应的管理措施，同时上报相关政府部门处理。对建筑垃圾实行袋装化，定点堆放，定人负责清洁，定期消杀喷药。 加强施工现场管理，对施工队进行消防安全宣传、教育，凭“临时出入证”进出大楼，另一方面在物业转让、租赁之前详细研究转让、租赁合同，建议建设方将装修的相关法规列入其中。 三、智能化管理要求高 难点分析： 硬件配备已不仅仅只是传统意义上功能单一并且独立的设备，而是具备一定规模和集成功能的系统设备群。在高科技企业孵化园区项目中，消防安保等均实现了计算机全自动监控管理。管理这些高科技含量的设施设备，要求物业管理企业必须具备相应的技术支持能力。除了要建立一支高素质的专业技术队伍外，还要对各种专项设备的操作人员、维修人员进行专项技术培训。另外，由于这些专业成套设备所支撑的是项目整体的对外形象，因此，其设备管理除了要求提供高度稳定的运行外，还要对可能出现的紧急情况做出及时、果断的处理。 难点解决： 根据我们管理的经验，我们将物业设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。在设施