和风雅居策划报告.pptVIP

（三）功能定位 主要功能分布为商业和住宅，其中商业沿文港路建设，南侧鲁艺路不宜建设；住宅均为小高层。 商业物业定位 （1）布置：以地块现状大门为例，北侧可建设“一上二”宜商宜住的双功能用房，南侧可建设底层分间、二层畅通式。 （2）面积范围： 底层单间以不超过50M2为宜，“一上二”合计不超过100M2。 （3）设计要求： ①底层层高5米以上，二层4米以上；开间4米以上； ②必要的设施到位：满足独立经营、居住基本需要的上下水、供电、弱电、卫生间等，特别是底层尤为重要。 （四）户型定位 1、户型面积范围：考虑大部分客户的实际承受能力和本地区市民的生活习惯，面积在80—110M2为宜，可适当增加120M2。 2、主力户型：60%二室半二厅一卫 3、户型比分析,各功能部位面积设计建议：（按套内面积计算,单位M2） 户型 面积（M2） 比例（%） 二室二厅一卫 80—90 20% 二室半二厅一卫 90—100 25% 100—110 35% 三室二厅二卫 110—120 20% 5、设计要求： 人性化，身临其境、换位思考；动静分区，主次分区，南北分区。 （五）价格定位 1、价位：项目销售均价3300元/M2 2、策略： “低开高走”，先期以低价格入市，首次开盘均价不宜太高，建议3200元/M2。 销售率 公开售价 公开折扣 实际售价 项目均价 （%） （元/M2） （元/M2） （元/M2） （元/M2） 30% 3250 50 3200 3300 40% 3350 50 3300 30% 3450 50 3400 备注：公开折扣仅为强销期一次性付款或限期内办结按揭者享受。 （六）主题定位 1、塑造品牌意识，注重品质、关注细节； 2、城市中等收入人群买得起的房子。 （七）概念设计建议 1、规划布局： （1）主入口设在文港路 （2）楼群的布置以“错落有致”为主线，并设置主景观。 （3）在充分满足绿化、景观的同时，适当增加健身设施、休闲小品的建设。 2、环艺布置： （1）专业机构设计，增强文化和环境韵味，提升楼盘形象。 （2）区内设有类似东方明珠的标志性构筑物。 3、会所（物管用房）规划 功能定位多样化，可以设置：图书阅览室、儿童游乐园、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容中心、诊所等。 4、工程进度建议 先期建设的房屋要为后期开盘新售的房屋提供环境、配套等必要的衬托。 （八）前期物业管理定位 1、物业服务档次：中档，不低于市区普通住宅三档水平 2、高品质物业服务塑造项目品牌效应 3、物业管理的内容 （1）常规性的公共服务 （2）委托性的特约服务 第四章 项目营销 （一）形象策划 1、视觉识别系统 2、视觉识别系统延伸与运用 （二）营销推广 1、入市的时机及姿态 2、广告及媒介的策略 3、公关活动策划 4、营销推广费用估算 （三）销售运作 1、人员组织及培训 2、销售准备 3、工作开展及日常管理 （一）形象策划1、视觉识别系统2、视觉识别系统延伸与运用 1、视觉识别系统 （1）项目标志：与项目名称和风雅居有一定的联系，第一感觉能够折射出项目定位的寓意；（2）标准色：从设计定稿的建筑外立面取一色调或浅绿色作为标准色，另外可再配以一到二种其他色调。整体色调适用范围要广；（3）标准字体：与标志中的字体一致。　 2、视觉识别系统延展及运用 （1）现场及周边布置　①工地围墙 ②主要道路 ③户外广告 ④建筑物主体 （2）销售中心布置　①总体要求：宽敞、明亮、典雅气派，进行必要的功能分区。 ②布置内容： 室内外展示设计、形象墙设计、展板设计、导视牌、楼书等　销售人员服装设计　销售用品设计　样板房设计布置　　 （3）其他1、公司网站、形象宣传设计2、区内导视牌或主要标志性设施、环境绿化 3、物业管理导视系统设计 （二）营销推广 1、入市的时机及姿态 2、广告及媒介的策略 3、公关活动策划 4、营销推广费用估算 1、入市的的时机及姿态 取得预售许可证后7日内开盘销售 表现自然人居，创造舒适。 2、广告及媒介的策略 （1）以“ 和风雅居——尊贵府邸 璀璨生辉”为主要诉求点 （2）各阶段销售策略及执行方案 （1）以“ 和风雅居——尊贵府邸 璀璨生辉”为主要诉求点 媒介选择以报纸、电视、电台、行业刊物等主流强势媒体为主，制造新闻热点。 （2）各阶段销售策略及执行方案 ①引导期 媒介配合：工地围墙及户外宣传、报纸、行业刊物、网络等； ②预热期 媒介配合：户外宣传、报纸、行业刊物、电视、电台、网络等全部启动；③强销期 媒介配合：主要是报纸、电视、电台、网络；④持续期 媒介配合：主要是报纸、电视、