中原地产鼎峰地产惠州江北25号地块的项目可行性分析的报告65页2007年.docVIP

鼎峰地产江北25号地块 项目可行性分析报告 深圳中原物业顾问有限公司 二零零七年七月三日 目 录 一、市场环境及项目背景 4 （一）城市宏观环境 4 （二）房地产市场状况 14 （三）项目开发背景 28 二、项目概况 33 （一）地块所处区域环境状况 33 （二）地块现状 33 （三）地块四至情况 36 （四）地块交通条件 37 （五）地块周边配套 38 （六）项目SWOT分析 40 三、项目整体定位 42 （一）项目档次定位 42 （二）项目产品类型 42 （三）价格定位 43 （四）项目客户定位 44 四、建设用地及总体规划意向 45 （一）项目地块规划控制指标 45 （二）项目总体规划意向 45 五、项目建成后的社会效果分析 47 （一）完善江北CBD城市配套功能，形成区域CLD 47 （二）完善城市次中心教育、商务、商业等配套功能 47 （三）改善城市居住环境，为城市居民提供高品质生活 48 （四）提升片区景观价值，打造高尚居住片区 48 六、项目资源利用及生态环境分析 48 （一）市政公园（望江滨江公园）及水上运动基地建设 49 （二）两江四岸工程建设 50 七、项目投资分析及风险性控制 50 （一）项目开发建设进度安排 50 （二）项目投资估算及资金筹措 52 （三）楼盘销售及经营收入测定 59 （四）盈利能力分析及风险防范建议 61 八、项目可行性分析结论 63 （一）经济效益评估 63 （二）可行性分析结论 63 一、市场环境及项目背景 （一）城市宏观环境 1、惠州投资环境优势日益凸显 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，素有“粤东门户”之称惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临大亚湾，距深圳 70 公里，距东莞 76 公里，距香港 100 公里，距广州 120 公里，能直接、快速接受港澳和珠三角核心城市经济发展的辐射惠州——珠江三角洲重要“门户”惠州主城区，是珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳、东莞一起组成珠三角的东岸都市区，也是珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要门户。对外交通系统 ?城际交通 区域性干道系统 轨道系统 高速公路、快速路 干线道路 铁路 城际轨道 --内陆城市 惠河、惠韶高速 G324、石新线 京九铁路 ? --沿海城市 深汕高速 G324、S358 沿海铁路 ? --广州 广惠高速 G324 ? 文惠城际轨道 --东莞 莞惠高速、沙桥-陈江 S357 京九铁路 ? --深圳 深惠、沿海高速 惠阳和大亚湾各一条 沿海铁路 深惠城际轨道 打造一小时生活圈 构筑广深时空大格局 公路密如蛛网：惠深、深汕高速公路组成市高速公路主骨架，惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城市生活圈的“零距离”。铁路贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁路直通江西、福建。空港可直达国内多个大城市：距市区 22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机，目前已开通北京、杭州、无锡、成都、苏州等多条国内航线。水路：沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州； 深水良港可直航世界各大港口：地处大亚湾的惠州港已对外籍船舶开放，巨轮可直达香港及世界各地；惠州港已经成为全国沿海主要枢纽港。惠州，已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运构成的立体交通网络，并在未来几年打造京九、广梅汕铁路南端最便捷的出海通道，把惠州建设成连接香港、珠三角东部与粤东、江西、福建等省市的交通枢纽 初步统计，2006年惠州国民经济主要指标完成情况在全省的排位分别为： 地区生产总值933.19亿元，居全省第7位，增长16.3%，居全省第6位； 规模以上工业增加值369.27亿元，居全省第8位，增长30.2%，居全省第4位； 社会消费品零售总额297.22亿元，居全省第10位，增长18.2%，居全省第7位； 地方财政一般预算收入44.44亿元，居全省第8位，增长28.0%，居全省第4位； 城乡居民本外币储蓄存款年末余额629.71亿元，居全省第8位，比年初增长12.9%，居全省第5位； 全社会固定资产投资307.67亿元，居全省6位，下降12.5%，居全省末位； 外贸出口122.77亿美元，居全省第7位，增长15.2%，居全省第19位； 实际利用外商直接投资10.45亿美元，居全省第5位，增长1.3%，居全省第20位； 城市居民人均可支配收入15991元，增长7.4%，低于全省平均水平（16015元，增长8.4％）； 农村居民人均纯收入5090元，增长8.3%，达到全省平均水平（5080元，增长8.3％）。 宏观经济强势增长 2006年，