锦峰城整体开发策略和一期前期定位.pptVIP

“锦峰城”整体开发策略及一期前期定位 启动大盘带来的思考 大盘参考：中海怡美山庄 大盘参考：天津时代奥城 A 区域价值/需求研判 1 龙岗印象 2-1 未来的龙岗——产业篇 高新科技园区的建设带来高素质人口的增加 产业板块: 产业比例: 第三产业的快速增长所带来外来人口的增加，对城市空间和居住空间的需求逐步增长。 罗湖第三产业占83%，其中中介、信息、服务等占了罗湖的60%以上。第二产业培养的是富豪，第三产业培养众多的中产阶级。 判断结论： 2-2未来的龙岗——交通篇 结论： 2-3未来的龙岗——“大运”篇 结论： 2-4未来的龙岗——城市建设篇 2-5未来的龙岗——城市发展篇 从珠三角看龙岗: 深圳辐射粤东北地区重要的城市地区 城市发展模式参考 结论： 3-1 区域价值预判 3-２ 区域需求预判 B-1 客户研判——现状素描 中端客户素描：“为家庭考虑的王科” 中低端客户素描：“追求高性价比的刘主管” 投资客户素描：“独具慧眼的西埔村民” 陈先生 商务客户素描：“寻求新发展的李先生” B-2 客户购买动机分析 ——热点楼盘案例分析 花半里：“房子漂亮、新颖、实用！” 俪景中心：“适合办公，租金高，值得投资！” 商务价值引导项目的投资价值，成就项目的成功 水岸新都：“好漂亮的社区，感觉世外桃源一般” 大盘，良好的整体规划和物业形象是取胜的关键 B-3客户研判结论 Ｃ区位价值 Ｄ项目特质 陈先生业余爱好打麻将，穿衣服不讲究名牌，但是必须干净利落。自己开一辆有年头的捷达车 消费倾向 根据多年收租的经验，房子还是要品质好一点的才可以租的出价钱。用不着太大，否则反不好租。如果看到品质好的小户型，一次可以多买几套 产品需求 陈先生家有两栋四层的房子收租，并在楼下自营一间粮油批发部。每月租金收入将近2万元。未来，自家的房子就要拆迁了。陈先生多年以来的经验，还是有几间房子收租最稳妥。最近正在四处寻找可以投资保值的房产。 情况描述 土生土长的西埔村民，陈先生今年39岁，高中文化。现任村委的办事人员 素描对象 生活中注重面子工程，喜爱大众名牌。最近新买了一辆天籁。 消费倾向 希望办公面积能达到150平方，满足办公需求和企业形象展示的要求。 产品需求 2002年起在龙岗开办玩具贸易公司并同时经营玩具生产厂。由于业务发展，国内业务及国外业务不断增加，原来设置在工厂内的商品展示和办公空间，为接待客户及洽谈带来一定负面影响，为提升公司形象和便于接待来宾，希望能拥有形象好的办公场所，看中龙翔大道核心地理位置，距离海关及政府都较近，去工厂也方便，因此选中这里作为公司的办公地点。 情况描述 李先生中专学历，2002年开办公司从事玩具贸易，现年35岁。自营公司年收入30万 素描对象 产品创新创造高价值的典型案例：花半里 商务概念创造高价值的典型案例：俪景中心 社区规划创造高价值的典型案例：水岸新都 独特的产品设计：“前庭后院”独特复式板楼6.5米超大开间 新颖的外立面和建筑造型 独有的产品理念主张和谐自然的纯花院生活 主要为龙岗知富阶层、公务员、私企老板、事业单位、中高层、大型企业中高层管理人员等中高端客户，价格承受力较强； 主要消化主力户型110-120、120-160平米三房，绝大多数考虑自住。 片区同期最热点楼盘，价格为片区标竿，形成热销； 参观者众多，市场形象佳！ 客户类型： 产品特点： 复式板楼，5.8米挑高；一梯两户，前庭后院 约26 平米 可以 增加 面积 约13平米 约13 平米 后院：26平米超大露台 前庭：入户花园 通过产品创新提升项目价值 龙岗龙翔大道地标物业； 产品以商务定位吸引投资客，形成客户抢购，解筹当天销售率高达90% 6400元/平米的均价成为当时龙岗中心城最高。 商务客户：小型公司，大量需求3户打通，150-200平部分成长型公司，约占30% 投资客户：以需求半层以及整层客户居多，注重投资回报率和风水，大多数选择中高楼层；约占50% 白领客户：过渡兼投资型客户，约占20% 俪景中心的客户类型： 市场上存在的一定的商务需求及投资需求，未来仍有较大的市场空间，客户对未来俪景中心迅速上涨有着强烈的信心； 物业品质支撑销售价格，俪景中心由于销售展示全部到位，(外立面、大堂、电梯、样板房等)，给到客户较为强烈的市场信心； 项目主推城市中心，远见未来，为商务办公量身订做硬件设施、软性服务，且是市场上唯一精装修的小户型项目，让客户解除投资的后顾之忧。 俪景中心的营销总结，成功在于需求的引导和价值的挖掘： 物业类比（商务）定位，高打投资回报率，使客户极为认同！ 销售情况整体良好，一期三个月销售60%，二期均价已高至7500元/平米，与龙岗中心城价格距离大大拉小。 客户类型