前线地产2010年西安团结西路的项目市场调研的报告.ppt

* 项目价格分布 1 2 8 4 5 6 3 7 万国远见名筑5000~5400 七彩阳光城4800~5200 汉景苑3600-3800 天朗大兴郡5800 华府御城4700-5400 御笔华章5600-5800 君悦华府3900-4100 东尚观湖5000-5800 本案 竞争项目价格分布较乱，与项目所处地段关系不大，项目价格主要受性质和后期包装决定。 项目产品分布 1 2 8 4 5 6 3 7 万国远鉴名筑两室 89、94 七彩阳光城 三室 93 汉景苑68、两室/三室 83、114 天朗大兴郡 两室、三室 80㎡、130㎡ 华府御城 两室 78、82 御笔华章 两室/三室 86、113 君悦华府 两室 73-77 东尚观湖 两室 88、91、96 本案 竞争项目产品以两房为主，其次为三房，面积两室为70~96㎡，三房为93~130㎡。 项目名称 总建筑面积 （万㎡） 在售面积 （万㎡） 已售面积 （万㎡） 销售率 （%） 市场存量 （万㎡） 潜在供应 （万㎡） 天朗大兴郡 130 13.9 —— —— 13.9 116.1 华府御城 30 11 6 54.5% 5 19 君悦华府 12 12 3.6 30% 8.4 —— 汉景苑 19 19 11.4 60% 7.6 —— 御笔华章 13.7 13.7 3.5 26% 10.2 10.2 万国远鉴名筑 18 11.7 6.6 65% 5.4 —— 七彩阳光城 6.9 1.9 4.9 78% 1.9 —— 东尚观湖 26 20 7.9 35% 12.1 6 旭景新港 42 0 0 0 0 42 小结 255.6 103.2 43.9 50% 64.5 151.3 供需分析 在售项目平均推售产品去化近半，未来市场供应充足，仍有潜在供应量150W㎡，后续市场销售压力巨大。 价格分析 市场在售项目价格分布差异较大，呈现两极分化走势，这与项目性质有极大关系，部分低价项目为品质较低的城改项目； 从近年的价格涨幅看，区域最大价格涨幅高达22%，而最低价格涨幅仅6%左右，这与项目之间不同的市场定位和包装有着莫大关系。 销售分析 项目 开盘时间 销售面积 （万㎡） 销售周期(月） 月均去化 （㎡） 天朗大兴郡 —— —— 2 —— 华府御城 09.11 6 7 8500 君悦华府 08.12 3.6 17 2100 汉景苑 08.8 11.4 20 5700 东尚观湖 09.9 7.8 9 8600 御笔华章 08.7 3.5 22 1600 万国远见名筑 08.6 6.6 24 2752 七彩阳光城 09.3 4.9 12 4030 小结 08-09 43.9 14 4754.6 从销售情况看，竞争项目多为08-09年入市项目，平均去化周期为14个月去化50%，月均去化面积4751.6㎡； 销售情况欠佳，且两极分化严重，最大去化速度差别为4倍以上，整体去化较慢。 在售项目除了天朗大兴郡外，其余项目价格与规模关系性不强，规模并不能成为市场项目提升价格的绝对指标； 天朗大兴郡受天朗地产多年城西操盘，品牌效应非常强，因此排除其价格纯粹受规模的影响因素。 在售项目去化速度与价格敏感度不高，伴随着价格的增高，去化速度并未随之减慢，区域项目呈现两极分化情况； 东尚观湖与华府御城价格与去化速度均成为在售项目之最；其余项目随着价格的增高，去化速度逐步减慢。 价格层级 去化层级 上 中 下 东尚观湖、天朗大兴郡、御笔华章 华府御城、万国远鉴名筑、七彩阳光城、旭景新港 君悦华府、汉景苑 上 中 下 东尚观湖、华府御城 汉景苑、七彩阳光城 万国远鉴名筑、御笔华章、君悦华府 区域领跑者 东尚观湖 去化优先者 华府御城 低价策略者 汉景苑 对我们项目而言，追求保持价格一定的前提下，快速去化是项目发展的目标，在此基础上，需关注对象如下： 直接竞争对象，也是超越对象 优先考虑对象 现金流路线对象 产品分析 项目 面积区间 主力户型 主力面积 景观设计 配套情况 单价区间 总价区间 天朗大兴郡 35-130 两室、三室 80㎡、130㎡ 汉代园林 运动休闲会所 文化街区 5800 20-75.5W 华府御城 52-143 两室 78、82 水景园林 幼儿园、商业广场 4700-5400 24-77W 君悦华府 64-124 两室 73-77 中央水系 —— 3900-4100 25-50.8W 汉景苑 50-130 两室/三室 68、83、114 中式园林 —— 3600-3800 18-49.5W 东尚观湖 47-140 两室 88、91、96 中央湖景 幼儿园、休闲会所、游泳池 5000-5800 23.5-81W 御笔华章 25-174 两室/