劲力五星城的项目的项目可行性的研究的报告95页.doc

劲力实业·北部新区项目经济分析 项目概况 项目位于北部新区高新园人和组团K标准分区，总建筑用地面积为74081.8㎡。 用地性质：综合用地 项目性质：新建项目 容积率：≤2.5或2.7 绿地率：≥40％ 集中绿地：约6505.8㎡ 建筑密度：≤30％ 停车泊位：公建每200㎡一个，住宅每300㎡一个 开发商名称：重庆劲力实业（集团）有限公司 项目暂定名：[劲力实业·人和地块项目] 第一章??宏观社会经济环境研究 1．1．国民经济保持快速稳定增长 据初步统计，2004年全市实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%，增幅比2003年提高0.7个百分点，也是自1994年以来经济增长最快的一年。按常住人口计算，全市人均GDP达到9608元。 　　各产业全面增长。全年第一产业实现增加值431.32亿元，比上年增长4.7%，是直辖以来增长最快的一年；第二产业实现增加值1181.24亿元，增长16.2%，其中工业实现增加值927.51亿元，增长16.9%；第三产业完成增加值1052.83亿元，增长10.4%。 分析：2004年我市经济仍然保持了健康、高速和稳定的发展，也只有在这种良好的区域经济环境下，房地产业才能得以健康稳定发展。2004年，在全国部分城市房地产市场出现波动的情况下，我市的房地产业整体发展良好，就是最好的例证。 1．2．银行利息及金融政策的变化和改革分析 （1）《住房公积金行政监督办法》（该办法于2004年5月1日起实施） 分析：城市住房公积金是政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。《商业银行房地产贷款风险管理指引》日前，中国银监会公布并开始实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定：借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。同时，《指引》还要求各商业银行统一“个人住房贷款申请表”，并将风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。银监会的这一《指引》提醒银行要注意借款人的长期还款能力，银行将严格按《指引》要求执行，并据此加紧制定相应的实施细则，今后在房贷操作上将更加谨慎。《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》建设部下发新的文件强调，开发企业在交房后90天内必须为购房者办理好权属证件这份名为《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》的文件指出，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”在楼盘前期资料、消防验收、规划实施、环境施工等方面该文件的出台，至少是从行业主管部门的角度，对交房问题进行了强力关注。无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工、工程监理、建筑分步验收、资料管理等方面进一步提高管理水平。其中包括楼盘资料的管理。同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕的时间。 2004年，我国物价指数持续上涨，局部时期甚至达到4%、5%，全年通货膨胀率接近3%，重庆市场在地方政府的作用下，发展相对约平稳，全年通货膨胀率在2左右%。 据有关研究报告分析，造成物价指数走高的主要原因是农产品涨价，且具有突发性及一定的连动性。粮食及其牵连的食品支出一般占到居民消费支出的40%左右，粮食涨价对居民日常生活有较直接的影响，很容易引发社会心理预期的改变，并将这种趋势扩散到生产资料领域。一旦这种预期变成现实，人们不禁担心会否形成新的一轮通货膨胀。1）《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》建设部下发新的文件强调，开发企业在交房后90天内必须为购房者办理好权属证件这份名为《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》的文件指出，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”在楼盘前期资料、消防验收、规划实施、环境施工等方面该文件的出台，至少是从行业主管部门的角度，对交房问题进行了强力关注。无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工、工程监理、建筑分步验收、资料管理等方面进一步提高管理水平。其中包括楼盘资料的管理。同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕的时间。2）《重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法》10月1日起，《重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法》正式实施。届时以划拨方式取得的土地使用权转让等三种情况必须到土地交易市场公开交易。体划分是：渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南这9个区的土地使用权交易，要在市土地交易市场公开进行。其它区县（自治县、市）的土地使用权交易，在本区县（自治县、市）土地交易市场公开进行，也可在市土地交易市场公开进行。3）《重庆市土地房屋权属登记条例》