合富辉煌2007年上海市仁恒运杰社区商业初步营销的方案.ppt

价格策略 一.定价指标 影响商铺价格定位的指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。 二.参考指标 07年上海商业地产投资项目投资回报率8％ 恒隆、港汇等大型商业广场投资回报率6％ 一年期定期存款利率4.14％ 本案目前已售单位平均投资回报率3.5％－3.8％ 三.周边的租金水平和业种类型 项目处于青浦新城商业规划的末端、人流不多。周边商铺的租金相对老城区较低，街铺维持在1.5元-3元/M2不等，业种集中，百米左右路段超市就有联华，华联各两家；文峰、永琪各一家；海鲜酒店一家； 河滨花园商铺项目位于住宅区旁景观河边，现已有一家大型餐饮进入，且租金价格不高。除此之外，本案区域内基本无能承受高租金的商家，没有吸引人流的亮点。 房地产商域网 房地产商域网 　仁恒－运杰社区商业初步营销方案 　　 目 录 一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式 一、项目社区商业现状 1.1本社区商业类型 1.2本社区商业分析 1.1项目社区商业现状 ——社区商业含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 1.1项目社区商业现状 ——按照商住比分析 本项目社区商业由沿街商铺、步行街内铺、泛会所商业组成，预估整体商业面积在3万平米左右，约占整体住宅的10%以上。 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 1.2项目社区商业分析 ——三部分组合商业优劣势 位置较偏，出入动线单一，商铺单套面积偏大，不利于销售 整体商业形象时尚，前卫， 邻河景观环境幽雅 河滨商业 社区入口咖啡餐厅阻挡视线，外围客流难以导入 商铺房型方正，分割自由度大，商业动线也较为合理 步行街内铺 餐饮行业限制，商铺内部格局利用率不高 外围沿街商铺显现出一定的 集群效应，与主干道商业 沿街商铺 劣势 优势 类型 1.2项目社区商业分析 ——目前项目经营业种分析 项目运营时间周期较长。项目知名度较低。 目前内街商铺存在着一些不合理，内街主入口有一标志性的咖啡店，使要进入的人群视线被挡，无法在向内街延伸。 便利店、书店、美发店、培训、旅馆，台球等等，但都没有达到规模所以读不能做为亮点来辐射周边社区。 一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式 二、项目商业定位 2.1沿街商铺定位 2.2步行街内铺定位 2.3泛会所商铺定位 2.1沿街商铺定位 ——经营业态、辐射区域、租金、售价 15000元 租金投资年回报3.65% 一二层平均1.5元平米/天 青湖路两侧居住社区 便利店，房产中介，五金店、休闲类商店、美容美发 765，761，777 均在沿街双层商铺单位 售价 商户可承受租金 可辐射区域 目前可经营业态 所剩余单位 合富认为： 这部分沿街商铺由于是一二层共同销售因而一层的高租金往往会被二层的低租金坦薄，并且目前销售的3套沿街商铺的二层无法相互打通而整体利用，因而在整体销售过程中合富主要会以部分需求上办下商，上库下商，上住下商的业态经营