合富辉煌2009年广州长乐花苑营销的策略案.ppt

为发展商量身订做的营销解决方案 策略 成效 大胆打破常规推货实现高利润 我们最终实现，低楼层的价格超过中楼层的价格 根据销售情况封货，不将货量长期放置 客户永远看到逢源只有20-30套货；客户永远都看到不同的货在卖。 根据销售情况，随时准备升价 给客户造成升价的紧张感，要早买，早着数，同时前期客户乐于看到项目升价，觉得占到便宜，便于客户资源挖掘。 多形式促销，踢好临门一脚 促销噱头，根据销售情况，每周不同，针对旧客户及时清洗一次，时刻保证项目的新鲜度，吸引客户回访，成功成交。 全方位网罗客源，扩大客户基数，以外区客逼内区客 卖高价格的前提，就是扩大客源，从来访10台成交一台，变为来访15台成交一台，因此保证客源是首要前提，要充分挖掘外区客户，逼本区客户购买，达到墙外开花墙内香的效果。 高频率业主小众活动，提高认同度的同时保证现场人气，营造现场氛围 每月2-3场的小型活动，提高业主对项目的认同度，时刻为准备成交客户做好氛围营造。 最终新城市逢源在追求利润的同时，依然保证了销售速度，月均完成销售金额4750万。 销售策略 销售期重点：度身定做的营销策略 推广策略 对于本项目，是属于成熟的市中心区域，不可多得的好项目，在保障项目的稳定资金回笼的前提下，我司建议操作原则是——深度发掘项目价值，在追求利润的同时，还要维持一定的速度，找准两者之间的平衡点。 销售策略：有节凑推货，严谨定价，扩大客源； 推广策略：低成本推广，再次将项目利润最大化； 推货策略：田忌赛马式推货 低层单元 中低层单元 高层单元 首推中层单元，以性价比促进首批的消化 1 次推高层单元，逐步拉升项目的价格，提升项目档次 2 后推低层单元，提升低层单元的原有价值 4 中高层单元 再推高层单元，逐步拉升项目的价格，价格提至最高 3 价格策略：控货销售，小步快走，迅速提升项目价格 项目总货量273套，控制每次推货数量为30-40之间，营造稀缺价值，达到供不应求的现象，迅速升价快售。 12500元/㎡ 13000元/㎡ 13500元/㎡ …… 15000元/㎡ 客户策略：全市发动，以外区客户逼迫内区客户 利用项目周边的学校资源进行包装，吸引外区客户，以外区客户的购买迫使项目区内客户对项目的强烈关注，同时提升项目价值。 客户策略：建立第二售楼部，扩大项目知名度 本案 项目两边的路线距离路边都拥有一定的距离，不利于客户直接获知项目的售楼部 好又多是本区域人流的集中聚集地，建议在此处设立项目的第二售楼部，引导客户到项目现场 销售策略：有节凑推货，严谨定价，扩大客源； 推广策略：低成本推广，再次将项目利润最大化； 焦点策略：楼体上悬挂大型的闪动型灯字 在高于周边楼体的部分（九层以上）上悬挂大型的灯字，以其成为客户吸引的焦点。 拓展策略：定向拓展，降低宣传成本 商业圈层 （富力国际鞋城） 学校团体 （广雅） 学校团体 （协和） 企事业团体 （铁路、工商） 本案 散布策略：针对式的单张宣传，以点覆面 针对对象1——人流聚集地，周边的宿舍楼、企业、商业城等。 针对对象2——周边的在售楼盘附近，如荔港南湾、贵贤上品、岭南湾畔等。 利用特色服装的派单队伍，引起客户的关注 资源策略：合富平台，资源策动 全市最多地铺分布，搜罗高端客户 房王网同步发布项目资讯，全城搜客 二手客户资源：全市店面最多的二手行，累积逾50万客 人脉策略：抛砖引玉，彩铃覆盖宣传 利用客户的“贪小便宜”的心理，以赠送话费捆绑彩铃的方式，将项目的信息由来访客户的电话彩铃宣传出去，等于用最少的钱，购买了最多的“人口”宣传。 活动策略：联动助力，活动为先 与荔湾区少年宫建立良好的合作关系，与其长期联合举办活动，降低活动成本，同时将其家长长期吸引到项目，强化项目的优越教育资源配套之优势。 ——谢谢聆听—— 期望与贵司携手打造荔湾新标杆 附件1：2010年的市场预测简报 经济层面:中国经济基本面向好，热钱  涌入为明年市场带来不确定性 前三季度GDP增速达7.7%，全年保八目标实现基本无问题。而且这种向好走势预计明年将持续 中国经济一枝独秀，全球经济复苏不乐观。热钱套利酝酿的资产泡沫将引来政府警惕 根据央行数据显示，2009年以来我国外汇储备快速上升，热钱套利的新一轮浪潮正在形成 楼市，尤其是高端市场很难避免再次成为投机的温床。 数据来源：中国人民银行 政策层面:2010年信贷规模预计将减少，成为影响房地产市场成交的关键 信贷规模大小成为近年影响房地产成交量变化的重要因素 2010年尤其是上半年的天量房贷相是促成2009年房地产市场的全面回暖的重要因素之一 2008年成交低迷也