大连恒德地产机场新区的项目销售推广的方案174PPT.ppt

近两年有关房地产宏观调控政策频出，从土地到金融，从供给到需求的调控，一方面是有些政策本身的指向性和有效性存在一定的偏颇，另一方面存在地方利益与中央利益不一致，难于严格贯彻落实，导致调控变成“空调”且越调越涨，引起了广大民众的极大不满，也影响了中央的权威性。 而近期的关于购买第二套房提高首付和贷款利率以及中央经济工作会议提出的把“温和”的货币政策调整为“从紧”的货币政策的影响如何呢？ 购买第二套房提高首付和贷款利率政策对投资性需求将产生抑制。 实际上我们的消费类型是存在二八现象的，就是更多的财富聚集在20%的人手上，尤其是当房价持续上涨并高位运行时，普通民众甚至一般中产阶层购房都感觉很吃力的时候，也只有这些人才可能买第二套房、第三套房等，而他们本身的住房条件已经解决了，那么他们的购房就是一种投资的行为，持续加息的累计以及基础上的再提高（1.1倍），还有流通环节的过高税负，再有就是买进卖出的接盘基础的问题等，都必将产生极大的抑制作用。 紧缩性货币政策对房地产业的发展将是深远的。 从宏观经济基本面上来看，中央为了防止经济增长由偏快转为过热，防止明显的通货膨胀的情况下，施行从紧的货币政策，虽然不是单单针对房地产业，但首当其冲或影响最大的就是房地产业。深圳、广州经过数月的低量成交，已出现量缩价跌，王石更声称，深圳、广州房价已出现拐点，是秃头上的虱子，无须争辩，其在深圳和广州的新盘价格降幅达15%，而北京和上海也出现成交量持续下跌的市场现象。 那么作为二线城市的大连下一步是否会波及到呢？ 我们认为肯定会波及到，只是程度的高低而已。 从十一五土地储备供应计划来看，土地供应量还是偏紧的，其中还包括经济适用房，另外还需考虑供应的时序和有效供应（分期开发）的影响，从供应的方向上来看，依托城市发展战略要求，西拓、北进是集中供应的方向，从供应的结构来看，中小套型占70%以上，一方面，产品同质化严重导致竞争加剧，另一方面，在目前的高位价格体系下，中小户型本身也抑制价格的大幅上涨，再之，西拓、北进的供应方向也减弱对东三省客户的吸引。 从近期土地市场交易来看，市场的发展态势良好。 ◎ 大和中盛25亿夺标原大医地块； ◎ 中海地产在大连也先后二次创新高：2007-22号地块拿地价为4.25亿，楼面价达4062元/平方米；继而又同万科、华润等大家争夺原辽宁警校地块，最后以7.591亿元成交，高于起拍价近3.2亿，楼面价达5399元/平方米。 ◎ 大连地产市场一度很排外，外地企业难以进驻，但随着地产关系时代的终结，资本的话语权变得不可阻挡，加之大连独特的魅力和良好的发展潜力，全国知名开发商纷纷抢驻大连。 ◎ 全国性的品牌开发商进驻一个城市，往往是带有整体统筹布局的考虑，因此，其是建立在对一个城市的房地产市场发展（中长期）的良好预期。 从近期大连的房地产市场销售态势来看，市场走向尚不明朗。 从实地市场调研来看，中高端楼盘销售迟缓，中低端楼盘销售相对较好，说明市场主要是由自住型需求支撑，近几个月来，商品住宅销售也呈下滑态势，一方面是受政策的影响，市场观望氛围浓厚，另一方面也是处于传统的销售淡季，市场的走向，可能到明年的3、4月份更能看出一些端倪。 另外，二手房市场和商品房市场是呈互相联动作用，据了解，目前锦绣区域约有70%卖家将价位回调100－300元每平，而且价位回调并未拉动成交回升，买方也正在利用此时机大力杀价，只是双方的心理预期价位相差太大，估计买卖双方的博弈僵持局面将维持至明年春季展会。 从整体来看,市场发展趋于理性是大势所趋. 大连房地产格局 ★ 泉水板块： 根据政府规划，泉水将是继泡崖、锦绣、绿波小区后的又一大型综合型居住区，这里也是经济适用房和限价房的主要供应区，住宅多为中低档住宅，项目同质化严重，大量外来人口聚集于此。区域土地开发量大，目前处于开发高峰期的尾声。区域整体规划缺乏统一性，板块商业配套主要依赖于华南板块，开发土地不规整，同时影响了交通的便利性。 ★ 华南板块： 是开发比较早的住宅区，其商业配套完善，区域的住宅以中低档为主，区域未来可供开发的土地在逐渐减少，随着城市继续向西向北拓展，区域的发展空间在缩小。 ★ 机场新区： 作为未来城市副中心、甘井子区政府的所在地，在房地产板块价值尚未形成期，通过规划利好、交通驱动、政府迁入以及大牌开发商的进入，具备成为高端外溢板块的潜质，使其超越华南板块，不仅吸纳被动外溢人群，更会吸引主动外溢人群的购买。 三、区域房地产市场概况 进入07年，位于机场新区核心区的60万平的亿达第五郡项目启动开发，其强大的品牌号召力、超前的开发理念、优异的产品综合品质、准现房实景的销售模式加上区域配套日渐完善（比如明珠公园的落成、路网及其他市政工程的实施等），必将对区域价值的提升、销售价格的拉